海宁营销规划.pdf

海宁新奥海宁新市场开发年市场开发 三年计划三年计划 蒋成波 二○○三年十一月二十二日 2013-1-17 年33年营销战略年营销战略 市场发展趋势预测 提高业绩的关键措施提高业绩的关键措施 三年业务指标预测 人员及资金配置计划 2004年度市场开发计划 03年年经营检讨与营检讨与03年度年度业绩预绩预测 04年提高市场开发业绩的具体举措 情景分析和04年度市场开发目标 人员及资金配置计划 附件附件 广告宣传计划与费用明细表 2013-1-17 第一部分：2004-2006年3年营销战略 一、市场发展趋势预测 1.总体概况： 海宁市总面积：699.92平方公里，总人口：640318人，总户数178735户。国内生产总值：1552774万 元，人均国内生产总值：24247元/人，地方财政收入62918万元。全社会消费品零售总额：654185万元 。硖石镇城区人口：85281人，总户数：27313户。硖石镇城区自然增长率：3.70‰ （上述数据统计截 止以2002年12月31日为准），截止10月31 日城区管道燃气总通气户数将近3971户，已交建设费用户 8000户左右，装表4978户，未通气1121户，政策扶持的文件有海价（1999）121号，海建计（1999） 249号《关于核定海宁市新建住宅小区管道石油液化气建设收费标准的通知》。 2. 民用住宅： 城区居民人均建筑面积27.22平方米，人均使用面积20.55平方米，楼房户占96% 以上。城镇居民 居民人均可支配收入居民人均可支配收入：：1171511715元元，，城乡居民人均储蓄存款余额城乡居民人均储蓄存款余额：：1356713567元元，，机关平均工资机关平均工资：：3026330263元元 ；事业平均工资：21642元；企业平均工资：14012元。新建小区的物业管理单位是所开发的房产商 所属的物业公司，旧城小区的管理权为所属的社区居委会。居民对天然气的认知度达到73% 。截止 03年9月，今年海宁市旧城改造拆迁总共79634平方米，明年有环东山区块420000平方米的拆迁， 计划在明年计划在明年33月月~44 月间动工部分拆迁户已安置月间动工部分拆迁户已安置，，余下部分计划在余下部分计划安置年安置。。环西山区块有环西山区块有1000010000 多平方米需要拆迁，拆迁户都安排在已建成的西南河小区。 2013-1-17 3. 工商户： 硖石镇区现有246 台燃煤、燃油锅炉。其中燃油锅炉25 台，包括： 宾馆：新世界、华森、良友等 浴室：德胜、天地、行政中心等 厂家厂家：蒙奴蒙奴、九冬冬、白领等领等 机关机关： 国税税、宏宏达、卫校等校等 柴油平均价格为3000元左右/ 吨， 重油平均价格为1700元左右/ 吨 煤平均价格为450元左右/ 吨， 瓶装液化气平均价格为55元/瓶。 由于海宁以中小型企业为主，普遍能源消耗量不大，再加上价格上没有一点优势，所以造成企业没有改 进能源消费结构的动力进能源消费结构的动力，大型大型工业用户离市区用户离市区远，改造难度大改造难度大，需要政府政策需要政府政策上的支持的支持，目前目前工商户开发商户开发 以效益好的单位食堂、学校为主。 4. 房地产开发商： 海宁房地产商以民营企业为主，规模不是很大，但有杭州的几个实力雄厚的房地产商已进入海宁市场 ，以开发中高档小区为主，带动了房地产市场稳步健康的发展。2004年可能完工但未签约的项目有：隆 兴嘉苑二期253户、紫薇小区400户、天天高城120户、塑料厂区块270户、百合花园一期500户、风和日 丽一期1300户、司必林糖果厂105户，共2948户。由于有海宁市建设局、海宁市物件局的文件，所以建筑 面积在6000平方米以上的小区都必须安装管道燃气，因此上述小区的开发不存在问题。海宁市房地产市 场的销售