20091231_东莞_万江_碧水长天_富通·碧水长天营销策略总纲 (NXPowerLite).pptVIP

富通·碧水长天营销策略总纲 富通·碧水长天项目组 2009年12月28日 版权声明 报告思路 目标 报告思路 政策层面 政策层面 东莞房地产市场走势 万江区域发展 万江区内面积48.6平方公里，拥有90公里的水岸线，地处水乡片区，拥有得天独厚的发展优势。 万江是鱼米之乡，物产资源丰盛，过去一直是交通要塞和商贾云集之地。 然而，十五期间，万江逐渐沦为一个功能单一的、偏重“交通、商贸、低端制造业”的附属功能片区，交通路网发达，但仍然以造纸等低端制造业为主，经济发展明显滞后。 万江的房地产在价格档次、楼盘品质、开发规模、人居环境上都存在差距，城市整体环境的凌乱对楼盘价值形成很大的限制。 万江区域发展 万江城市新区建设，将“拆旧”和“建新”并举。“拆旧”——将部分落后、破烂的“农村味” 浓厚的建筑群进行改造； “建新” ——建新城市中心区。把万龙片区定位为未来的行政文化中心区。 万江定位为“工贸万江、水岸新城”，将以建设新中心区和水岸景观为重点，突出行政中心区和商贸中心区的建设，增强万江的城市集聚和辐射功能；凸显水岸生活魅力，营造“东方威尼斯”的城市特色。预计2010年初将启动滨河东路景观工程。 万江房地产市场 万江房地产市场 滨江公馆、上东国际由于地理位置佳、价格适中，小区环境优等因素一直处于万江销冠位置。 2009 年10月份普通住宅市场成交均价5386元/㎡ ，万江楼价比较稳定，均价长期处于4800-5400元/㎡的水平。 市场竞争-区位 市场竞争-供应 市场竞争-产品 万江区各盘户型面积统计： 市场竞争-价格 市场竞争-定位 竞争对手锁定 主要竞争对手： 阳光海岸——同期同类产品供应； 尚书华府——同期同类产品供应，且价格压力低于本项目； 滨江公馆——同期同类产品供应，且地理条件优于本项目； 水印长堤——主要警惕同区域低价威胁 个盘分析 占地面积：358700平米 建筑面积：720000 平米 容积率：2..0 销售情况：目前在售3期晶岸，1-15#共576套，目前余货约300套 主力户型：93-98㎡三房 现存货量：三期已推存货300套+16-25#约1200套 个盘分析 占地面积：22986平米 建筑面积：52855平米 容积率：2.299 绿地率：30.984% 主力户型：93-98㎡三房 共6栋，楼层21层 户型特点 2房变3房，紧凑实用； 2房变4房，套内实用高达1.0； 户型方正实用； 南北通透，采光良好。 个盘分析 个盘分析 个盘分析 市场分析小结 项目属性 本体分析——区位地段 优势： 本项目位于万龙片区，处于新行政中心区与滨江生态居住区，同时又是万江“旧城改造”的典型项目。 项目西侧的万高路是高埗的门户；毗邻莞穗大道是进出望牛墩等水乡片区的主干，5分钟到达东莞市中心 劣势： 整体偏离万江原中心区，周边厂区、本地自住房、环境较差。 本体分析——交通 优势： 交通方便，处于主干道上。 临高埗桥，是进出高埗的主要门户，客户往来方便。 4路、16路、C4路、70路等公交车经过，通达万江各处、高埗、东城、南城、莞城等地。 开车2分钟到达高埗镇中心；5分钟到达望牛墩；5分钟到达市中心。 劣势： 但存在噪音，车流量大，快速，行人安全性较差。 本体分析——配套 优势： 学校资源。同理想0769配套，送理想学校学位。 内部设有会所运动休闲设施，少量住宅底商。 劣势： 万江传统居民区与厂区，社区形象差。 外部基本无配套。少量小商户，无超市、银行、餐饮等，配套设施落后且不足。 本体分析——景观资源 优势： 北面临江景观最佳，江面视野开阔。 滨江景观带预计2010年初开始动工，建成后是项目景观资源的最大亮点；但目前所见江面较混浊，滨江两岸绿化较差。 劣势： 东面、南面临待拆迁的本地原住民村屋及工厂，景观较差 西面临高埗桥，受噪音与空气污染影响最大。 本体分析——整体规划 V形排开，户户见江，零楼距。 外立面用材考究，品质档次高。 东南亚风情园林，户户向景。 泰式风格会所，东莞最有特色的私家会所。 1-8#32层，9#26层，楼高101米，外观视觉震憾，也是万江绝对高度！ 本项目整体属于旧城改造项目，也是万江进行“拆旧·建新”的典型项目，总占地面积22.7万平方米，建筑面积56.7万平方米，容积率2.5。 本体分析——户型点评 户户南北通透，方正实用； 通风、采光俱佳； 户户有赠送，两房变三房，三房变四房，四房变五房。 本体分析小结 借助“旧城改造焦点”、“滨江景观带建设”与“产品先天高端形象” 提升地段价值，在政府建设不及时的情况下，创造未来愿景，摆脱落后形象！ 水印长堤客户分析 滨江公馆客户分析 以万江本地客户为主，其他城区客户对其区位价值的认可程度不高，高埗镇区也有部分比例。 滨江公馆客户主要由