典型城市中国·深圳.pdf

2008 ，中国地产的未来 摘 要 报告撰写机构： 星彦地产认为，深圳房地产市场的长期前景仍然向好，但由于前期过热 的炒作，市场必经波折，2008年是深圳房地产的思考年，是一个孕育春天的 星彦地产中央研发中心 年。 2008 年 2 月 外部环境方面，利好因素作用减弱，而利空因素增多，且作用增强，将 延长市场的观望期，2008年观望情绪可能延续至 5月份之后，甚至更久。 供应方面，据星彦地产市场监测平台数据，2008年深圳住宅市场可能形 成的新增供应量在 500-700万平方米之间，考虑到市场消化压力，开发商较 多采取延迟回避策略，预计全年供应量与 2007 年持平，在 500 万平方米左 右。 需求方面，深圳自住需求依然旺盛，将对市场起到较为强大的筑底支撑， 50-100万元的总价是首次置业的主流需求，需求户型以 2房和小 3房为主。 价格方面，由首次自住购买力和租金情况看，目前新房价格整体仍然偏 高，市场的回暖仍然需要继续回归。 以首次自住购买力判断，加之人口众多的考虑，关外热点片区普通住房 （新房）价格的筑底线在 8000-10000元/平方米之间，关内普通住房（新房） 价格的筑底线在 12000-16000元/平方米之间。 销售量方面，由于开发商较多仍看好后市，较有可能持有房源以待时机， 大规模低价抛售的可能性较小，预计大多项目仍将采取间歇式优惠活动促成 交易，以回流正常运作所需的资金。 同时，由于二手房价格相对新房优惠，且出价还价机制较为灵活，较有 可能先于新房在卖方和买方之间达成均衡，首先于第三季度回暖，对新房市 场造成较大的冲击。因此 2008 年新房整体销售量预计仍然较小，且项目销 售情况分化的现象加剧。 前期炒作过热的深圳房地产市场需要一个冷静的冬天，但这并非代表市 场的低迷或崩溃，2008年是深圳房地产的思考年，是一个孕育春天的年，回 归理性的深圳房地产市场将更具魅力。 新房市场新的春天有较大可能出现于 2009 年，原因主要有三：一、二 手房经过 1年得以消化，对新房的冲击影响减少，同时释放出众多改善型需 求；二、通货膨胀加剧，使贫富差距继续分化，成就更多富人，效应在 2009 年得以体现；三、2007年土地供应较少，2009年新增供应有限。比较于 2008 年以首次置业客户为主，2009年市场可能吸纳较多的改善型需求和长期投资 保值需求，购买力支撑增强。 1