深圳市南山公馆2期项目阶段性策略方案.pdf

贩独 南山公馆2期3稿 一：开门见山 切开南山公馆的血管 不难发掘 区位/资源/产品/档次已然将同质对手抛离竞争轨道 同样占据山 一路之隔 为什么南山公馆的5000打倒御山郡的3800均价？ 有人说山的功劳 是山做出巨大牺牲后的上层创建 真知道整个惠州从不缺山 山要是成为吆喝的绝对资本，那么多山居建筑早造反了 缺失的是：山与建筑的魂的交响 退一步而言 真山 真水 真天下 这一套裸体买卖权术足够如糖衣炮弹放倒绝大数 开发商的公共胃口（图大气） 但又谁对后期持续开发的战略负责？ 无论从开发周期或者推广部署 一口气把一个优势楼盘所有卖点消灭光 是极其不道德也不科学的 二期的南山公馆存在隐患是“无新卖点”闪耀区域 二期的南山公馆的挑战的艰举性更多是： 给本应把公馆生活说清楚却根本没说的广告续命 南山公馆一期的物质遗产 是山体 景观 公园 水源 地段 ？ 都是，都不是． 二期完全共享，不成为特殊优待的资源私属 二期价格要拔到单价7000豪宅指数 不从公馆高度上去实现圈层的心理价值兑换 是无法完成“高开低走”的销售手段的 总结一下： 二期广告企图是让圈层价值鉴证公馆价值 我们品牌动机（南山公馆必须成为上品生活旗帜） 所有这些必须对消费层内心深度洞悉 二：胸有靠山 随着一期园林实景的大面积展示 南山公馆尊贵形象毋庸质疑 二期的价格决定买家的实力更强盛 这些掂掂脚就可以直取上等人入场券的精英 骨子里需要匹配怎样的“精神虚荣‘？ 据贵公司蔡金银小姐口实 一期有近60%深圳客成交 折射一个简单的事实：本地客户消化量仍然受承受 能力制约 二期的客户相对更有定力 二期的产品相对更有实力 二期的广告相对更有推力 他们在深圳无法实现或者需要付出沉重成本达成的生活 在南山公馆扳个手腕就能如愿 根据我们的经验 消费者购买的从来就不是山   一般而言豪宅具有6个面相     礼物/等值物 镜子/自视 钱柜/利润机器 居所/解决方案 衣服/他视 商务空间 并不是指有这六种人 很多人兼具这几种追求的 但是 豪宅要突破价格瓶颈, 往往需要从心理层面的自视与他视上寻找答案 同时做大它的价值. 对于消费者而言, 他们购买的必须不是门前那座山 南山公馆对他们来说, 应该是一个机会 一个拥有在别墅级权印上署名的机会 所以,对于南山公馆而言, 我们要推广的不是房子 而是一个威胁; 要卖的也不是房子, 而是一个机会. 威胁与机会越大， 消费者的占有欲才越强 而威胁大小取决于 成本高度和竞争等级 门 槛 本 成 性 价 稀 缺 I am my house 缺 稀 产品配置本身对他们来说并不是最重要， 重要的是它们必须在大众眼中很重要 而奢侈