2011年11月现阶段与2008年房地产发展环境对比分析 .pdf

现阶段与2008 年 房地产发展环境对比分析 上海易居房地产研究院 2011 年11 月 课题组成员名单 顾 问：张永岳 上海易居房地产研究院院长 华东师范大学 教授 博导 组 长：杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长 组 员：苏 艳 上海易居房地产研究院 研究员 徐爱萍 上海易居房地产研究院 助理研究员 张淳义 上海易居房地产研究院 助理研究员 现阶段，国家针对房地产行业的宏观调控，对市场、行业和企业 的发展都带来了很大的影响。未来宏观调控的走向，房地产行业的发 展动向，以及企业如何应对来自各方的挑战，已经成为业界，特别是 企业愈加迫切关注的问题。 房地产行业的发展和国家的宏观调控都有一定的周期性特征。回 顾房地产业的发展历程，当前房地产行业面临的困境，以及国家宏观 调控政策的持续力度和深入程度，与2008 年的情景相比，既有相同 的一面，又有新的特点。通过比较，对2008 年和当下的行业发展环 境、政策环境、市场走势和企业动态进行对比分析，将有利于我们以 史为镜，探索面对挑战的应对措施以及走出当前困境的出路。 为此，我们进行了《现阶段与2008 年房地产发展环境对比》专题 研究。报告主要在2008 年的房地产业发展的国内外经济环境、调控 政策变化、市场运行状况和企业资金状况等多个方面进行了深入的对 比分析，并对2008 年的经验进行了比较详尽的梳理。在此基础上， 本研究报告还对未来宏观调控政策的方向、房地产业市场的走势作出 了一些预判。 限于时间与材料，本报告疏漏之处在所难免。提供这一材料主要 是为业界的朋友们作一参考，并期我们大家都能够更好地发展，为中 国房地产业的健康发展发挥应有的作用。 现阶段与2008 年房地产发展环境对比专题研究 目 录 第一章 与2008 年经济环境对比分析5 1.1 全球经济 5 1.1.1 美国 5 1.1.2 欧洲经济体 7 1.1.3 日本 9 1.1.4 新兴经济体 11 1.2 国内经济 13 1.2.1 经济表现对比 13 1.2.2 经济政策对比 15 1.2.3 流动性对比 19 第二章 房地产业环境对比分析23 2.1 房地产调控政策 23 2.1.1 2008 年由限制到鼓励 23 2.1.2 现阶段处于深度调控期 23 2.1.3 政策对比分析 25 2.2 开发企业资金状况 26 2.2.1 房地产开发资金来源 26 2.2.2 房地产开发贷款 27 2.3 保障房建设 29 2.3.1 现阶段是保障房建设的关键时期 29 2.3.2 2008 保障房建设不足 29 第三章 房地产市场运行状况对比分析30 3.1 土地市场 30 3.1.1 成交量 30 3.1.2 成交价格 31 3.2 商品房市场 32 3.2.1 成交量 32 3.2.2 价格方面 34 3.2.3 成交结构 36 第四章 房地产政策与市场趋势预判37 4.1 政策预判 37 4.1.1 宏观调控政策有望转向 37 4.1.2 房地产调控政策见底 38 4.1.3 和2008 年政策走向对比 39 4.2 市场预判 39 4.2.1 国房景气指数将继续下行探底 39 4.2.2 土地市场出现显著降温 40 4.2.3 商品房成交量将稳中有增 40 4.2.4 房价有望步入下行区间 41 上海易居房地产研究院 地址：上海市闸北区广延路383 号文武大楼 邮编：200072 电话：02