“租房时代”新选择—海银财富长租公寓专题研究合规.pptxVIP

“租房时代”的新选择 ----长租公寓专题研究 海银研究部 陈达 电邮：chenda@ 电话：021长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点； 长租公寓面临的利好因素主要包括：一、国家与地方政府政策支持，发展“住房租赁”市场成为共识；二、人才向一线及核心二线城市集聚；三、房价高企之下，租房成为现实选择；四、楼市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变； 从“流动人口+高等教育毕业生”角度来看，我国住房租赁是一个约2万亿规模的大市场，其中19个一线及二线城市规模约6000亿元； 长租公寓市场获多方资本布局，包括创业企业、房地产开发商、房地产中介服务商、连锁酒店运营商，未来还将继续加大投入力度； 长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。 长租公寓内部收益率IRR：由于前期投入较大，长租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。要取得较高的IRR，一是通过差异化的优质服务，提升租金溢价率；二是扩大经营规模，取得规模效应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。 对于长租公寓租金贷款这类衍生业务，目前贷款市场规模相对较小，且收益率在6%-6.9%，除融资成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高； 内容摘要 长租公寓的概念与模式 长租公寓的市场利好因素 租赁市场规模测算及长租参与方 长租公寓IRR测算 目录 长租公寓概念介绍 数据来源：wind，海银财富研究部 对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为“二房东”，即将房源收过来（租赁/收购），对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值服务、社交、健身等功能，出租个个人租客。 一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为15平米、25平米、50平米的精装小户，以“合租”或“整租”为主。 此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于20但不超50周岁、不养宠物、无小孩同住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，部分是情侣合住。 模式1：集中式出租（房源一般为独栋楼，类似连锁酒店） 模式2：分散式出租（房源分散全市各处，类似传统租房） 独栋/批量房源 长租运营商 租客1~N 出租/出售 改造升级后，出租 入住 单套房源 长租运营商 租客1~3 出租/出售 改造升级后，出租 入住 长租公寓两种运营模式对比 数据来源：wind，海银财富研究部 集中式出租 分散式出租 物业获取 一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑细选，面临经济型酒店的房源竞争 一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签 订长期包租合同（2-5 年），但规模做大需要时间积累 现金流 前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效应可以被摊薄 前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通过控制租金支付频率来实现 “滚雪球”式包租 ，但短期难见规模效应 管理成本 容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本；对人力的需求较多； 业态特点 同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群体活动等），使其具备较强的社交属性 由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱 地理区位 地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环之外 地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、外环等偏远地区 长租公寓所解决的痛点问题 数据来源：wind，海银财富研究部 传统租房面临的痛点问题： 虚假房源信息 信息不对称、租房难 房东临时清退 随意涨租 基础设备维修权责归属 房产中介乱收费 缺少社交感 ………………… 对比指标 传统租房 长租公寓 房源真实性 为吸引客户主动上门，经常出现虚假房源，如房源并不存在、照片拍摄角度极具欺骗性、价格远低于市场合理水平等 照片真实性较高、明码标价、房源真实存在，有些甚至提供在线360度全景看房 标准化程度 户型、装修和设计风格等差别较大，并非标准化产品 同一家机构、同档次租金水平公寓，一般标准化程度较高，包括户型、设计风格等 装修品质 参差不齐 普遍较高，精装修 中介费用 一般为1个月租金 无，只有物业费 家电、家具维修 自行找维修工，先行支付，后与房东商量费用分摊问题 线上APP、微信或电话报修，主动上门维修，费用一般房东承担 日常保洁 自行打