伟业顾问国民地产天津张家窝镇项目第二阶段综合分析及定位报告.pdf

国民地产 · 天津张家窝镇项目 国民地产 · 天津张家窝镇项目 第二阶段综合分析及定位报告 第二阶段综合分析及定位报告 2005/05/24 2005/05/24 第 1 页 伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作… 伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作… 伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作…  包括总经理、副总经理等公司高层及项目工作团对共同参加的项目动脑会  客户深访问卷调查及分析  与天津当地相关人士就项目进行的深度访谈  验证第一阶段基本假设及初步定位  通过经济测算对基本假设和定位进行分析  给出最终定位，包括综合发展主题定位、客户定位、价格定位等 伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作… 伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作… 伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作…  深化产品定位包括总体规划建议、单体设计建议、园林景观设计建议、 指标经济分析  规划设计建议草图  完成规划设计任务书 第2 页 上阶段研究结论： 上阶段研究结论： 上阶段研究结论： 对项目的认识 对项目的认识 优势与机会 优势与机会 优势与机会 •项目的规模巨大，大盘开发，从某种程度上易于创造主题， •项目的规模巨大，大盘开发，从某种程度上易于创造主题， 增强市场对其认知度； 增强市场对其认知度； •由于天津城市整体规划的确定，以及地铁3号线和京沪铁路 •由于天津城市整体规划的确定，以及地铁3号线和京沪铁路 的规划，张家窝镇区域未来发展潜力较大，城市化倾向及市 的规划，张家窝镇区域未来发展潜力较大，城市化倾向及市 场认知度将逐步得到提升； 场认知度将逐步得到提升； •地块具备一定的景观条件； •地块具备一定的景观条件； •第三高教区的发展，使区域具有较好的教育和文化氛围； •第三高教区的发展，使区域具有较好的教育和文化氛围； •天津整体市场处于高速发展阶段，未来仍有较大发展空间。 •天津整体市场处于高速发展阶段，未来仍有较大发展空间。 第3 页 对项目的认识 对项目的认识 劣势与风险 劣势与风险 劣势与风险 •地块所处得张家窝镇目前成熟度较低，缺乏必要的市政配 •地块所处得张家窝镇目前成熟度较低，缺乏必要的市政配 套和公交支持，市场认知度不高； 套和公交支持，市场认知度不高； •项目面临周边大盘的竞争夹击之势，北有中北镇万科、金 •项目面临周边大盘的竞争夹击之势，北有中北镇万科、金 厦等大盘，东有梅江南外环外低密度组团； 厦等大盘，东有梅江南外环外低密度组团； •地块自身有一些负面因素，包括地块中间的回迁房、排污 •地块自身有一些负面因素，包括地块中间的回迁房、排污 渠； 渠； •地块外围乡镇居民区和带污染的工业园区影响。 •地块外围乡镇居民区和带污染的工业园区影响。 第4 页 已经得出的定位及开发策略初步结论 已经得出的定位及开发策略初步结论 已经得出的定位及开发策略初步结论 关于定位 关于定位 关于定位 由于整体规模巨大，建议功能复合，住宅类型多样化； 由于整体规模巨大，建议功能复合，住宅类型多样化； 景观及配套应先投入，采取先作区域，后开发项目的定位 景观及配套应先投入，采取先作区域，后开发项目的定位 建议首开区公建合理设置，有利于市