酒店式公寓项目营销策划提案.docVIP

泉州“一品国际”酒店式公寓 项目营销策划提案 目 录 第一部分 市场分析 P3-P14 第二部分 项目分析 P15-P16 第三部分 项目定位 P17-P20 第四部分 产品装修建议 P21-P25 第五部分 项目营销推广 P27-P46 第一部分 市场分析 泉州城市概况 泉州房地产住宅市场概况 泉州房地产单身公寓市场部分  一、泉州城市概况 位置 泉州地处闽东南沿海，与台湾隔海相望，是福建省重要工贸港口旅游城市。改革开放以来，泉州经济建设持续健康发展，城市基础设施日趋完善。 土地面积 土地面积1.1万平方公里，通用闽南话。 人口 2005年泉州市常住人口数比上年末增加6万，达到762万。 经济分析 ⑴泉州市2001年—2005年以来GDP一直保持着强劲的增长势头，经济总量连续三年居全省第一位； ⑵农业对于泉州市地区生产总值的贡献已经长期保持比较低的水平； ⑶第二产业（包括轻工、制造在内的劳动密集型产业）占泉州市GDP近60%，且增长快，是泉州主要经济增长点； ⑷泉州市的第三产业（特别是技术密集型企业）与其第二产业相比还比较不发达，且增长速度较慢。 泉州工业 2005年前7个月，泉州市规模以上工业共完成工业产值1087.64亿元。五大传统产业支撑规模以上工业产值半壁江山，累计完成产值695.38亿元。纺织鞋服业、食品饮料业、机械制造业的产值现价增幅均在30％以上。 泉州规划 现阶段泉州市城市规模的扩大受到城市东部泉厦高速公路的限制，未来的发展主要向晋江以南、城区东北部的洛江以及东部的东海三个方向。其中，东部的东海是未来泉州的行政中心，而江南和洛江片区均规划有大面积的居住用地。  二、泉州房地产住宅市场概况 泉州住宅市场总体现状 近两年来泉州房地产市场发展迅速； 泉州的房地产投资升温，住宅投资有较大增长； 泉州商品房价格上涨幅度较大，2005年5月至今，涨幅近50%； 目前泉州市区住宅产品主要以小高层为主，价格主要集中在5500-6000元/平方米左右； 住宅产品呈现大面积户型和小面积户型供应量大，中等面积户型供应量少的情况； 新开工项目90平方米以下面积户型占70%以上的规定出台后，泉州市90平方米以下住宅供应量呈增长的趋势； 市场供给量小，需求旺盛，空置面积大幅下降； 热销产品为130-150㎡的三房； 产品自身配套开始逐步完善； 整体销售率良好，消化速度较快； 客群主要以泉州本地及周边县市私营企业主、公务员为主。 三、泉州房地产单身公寓市场部分 泉州单身公寓市场总体现状 单身公寓开发数量逐年增加。近年来泉州市区商品房性质的单身公寓全部供应量在4000套左右； 开发区域较为集中。单身公寓项目主要分布在泉秀路、丰泽街、刺桐路上，其中，泉秀路沿线占历年开发量的60％以上。 近期泉州市销售的单身公寓价格主要为6000元/平方米以上； 单身公寓需求旺盛。近期推出项目均已销售完毕； 投资回报率较高。以泉秀路为例，目前单身公寓租金为1000元/套·月，仅租金部分的投资回报率就在5%左右； 未来供应量少。2007年新开盘项目有“盛达广场”，该项目在泉秀路中远名城对面； 目前供应的单身公寓面积都在35-45㎡之间； 目前供应的单身公寓以精装修为主； 产品附加值方面，仅有铂金时代、万祥单身公寓主推酒店式管理，其他没有； 产品配套方面，除了万祥和铂金有酒店式的配套，其他均无。 （一）泉州单身公寓市场供给 主要单身公寓项目汇总 泉州市单身公寓项目去化速度快，目前已无在售项目，以下为泉州市主要单身公寓项目汇总及目前二手市场上售价情况。 项目名称 地理位置 开盘时间 总套数 目前售价（元/㎡） 虹景商业城 泉秀街东段 2003.5 500 5500 铂金酒店公寓 泉秀街东段以南 2005.8 300 6500 恒祥大厦 泉秀街 2006.11 约198 6000 中远名城 泉秀街东段 2002.6 100多 5100 晶都国际 泉秀街中段 2004.12 532 5700 阳光曼哈顿 刺桐路 2006.8 350 5350 奔达明珠 刺桐路 2004.3 230 5000 亿霖佳苑 泉秀路 2004.4 150 5500 万祥单身公寓 洛江区安吉路 2004.2 350 6200 合计 —— —— 约 =SUM(ABOVE) 2710 —— 项目分布 泉州目前的单身公寓项目主要集中在三个区域，分别为刺桐路沿线、泉秀街以及丰泽街沿线； 刺桐路沿线临近泉州市商业中心且为近期泉州市商品住宅供应的重点区域，故该区域有一定的单身公寓供应。 奔达明珠均价：5000元/㎡ 阳光曼哈顿均价：535 奔达明珠 均价：5000元/㎡ 阳