招远熙园行销诊断营销方案.pdf

“ 自然美学”生活的缔造者 ——招远“熙园＂行销诊断营销方案 第一部分、先要有个“靓点” “美女”之与“恐龙”的区别在于 一个勾魂魅骨，一个蓬头垢面， 没有惹人眼球的“靓点” 就不能面对观众，更不能造就“千百次”的回眸！ 项目如果没有“姣好的音容” 即使再优秀的销售顾问 在枯燥的平面图前和急功近利的解说下 也很难打动客户 并转化成实际的成交 所以 本案不能超凡脱俗的“整容”， 于细节处修葺精琢， 并辅以专业、严谨、前沿的营销手段 —— 是不行的！ 是不行的！ 客群扩张：我们的客户在哪里？ 三大目标群体 第一客群 城市化进程中的中坚力量 第二客群 亟待解决住房的刚需客群 第三客群（升级） 享受舒适人居品质的高层次客群 作为置业者，他们在考虑什么？ 区域配套+产品设计+社区感官+物业档次 配套齐全 现状产品 ？ 开发商指 的中心区 无修改空间 定物业 提升 第二部分、读现状走出“禁区” 一、从区域来看： 可以肯定的是 项目的目前客群仅限于北侧的城市化进程中人群 我们的客群范围狭窄，必须扩张至 “中心区”及“泛招远” 的所有区域 二、从产品的来看： 项目具有“4+1”墅质空间的潜力 放眼“泛招远”的所有区域 我们也许是别墅之后的“最后身影” 同时着眼中心区 本案是板块中公售的“唯一”多层项目 我们是中心区的“独生子” 战国争雄前的寂静 作为烟台下辖县区版块中的房价洼地 房地产竞争暗潮涌动，杀机四伏 所以我们可以借助这场“诸侯之战” 在竞争中将项目造就一个“英雄”形象！ 三、从地域角度的来看： 项目东临金水河生态景观带 泉山中学学区内低密度产品 毗邻***路主干道，大型车辆密集贯穿但便利性不可小觑 生活配套河东市场咫尺可达 得天独厚的版块优势 决定了项目一定的增值前景和物业增持性 第三部分、项目需要再定位 在全社会熟读于心的市场竞争研究的今天 我们摒弃枯燥乏味的陈词滥调 我们不以“专家身份”在长居这座城市的 人民面前班门弄斧 在此，我们只是研习我们的产品 以“差异化”的手法让她靓丽、熟知和突出！ 所以在此 我们不想拿出一大堆的表格、数据 我们只想谈谈现在的那个她——欣馨苑 欣馨苑 打扮和描绘的步骤如何—— A 、苦练内功——产品再造和提升 描绘现在她的容貌 南侧底层车库设计，标准多层设计 外立面褐色马赛克标装，与周边旧社区混为一团 五层阁楼空间，与标准层对照无出彩之处 产品设计平淡无奇，急需提升和局部雕琢 如何塑身（1）—车库改造，丰富产品 底层车库联通，架设联结一层楼梯 车库整体下沉40CM，延展底层空间 车库前铺设木质围栏，打造底层花园 （宽3M ） 复式空间，带私家庭院，宽景下沉式客厅， 增加墅质元素 下沉式私家庭院—延展空间增加情趣 下沉式庭院，扩大采光面和活动区域，不仅实现了功能需 求，更注重东方对于意境的崇尚，体现“天人合一”的审美 需求和精神满足。 塑身（1）改造后