沈阳中雁房产投资发展有限公司阶段性市场调研报告.pdf

档案号：ZYCH2005- 沈阳中雁房产投资发展有限公司 阶段性市场调研报告 自2004 年以来，随着外来开发商不断涌入沈阳市场，其投资兴建项目多以商业 地产为主，因此沈阳商业地产在建项目呈井喷状发展，商业地产项目的竞争激烈化 程度不断加剧，加之今年年初，国家对于调控房地产市场政策的频繁出台，在很大 程度上影响着商业地产、特别是高档次商业地产项目的价格走向及销售状况。鉴于 此状况，为了使本项目在强烈的竞争小环境及国家政策的大背景下取得预定的销售 额度，特对项目周边市场做大范围的市场调研，希望能够通过此次调研，使公司及 销售人员能够加深项目周边环境及相关竞争项目的了解，从而认清本项目的优劣势， 以便在销售过程中能够扩大项目优势宣传，采取销售政策回避项目弱势，以达到拉 动销售的目的。 一、政府对五里河区域的规划 （一）、五里河商贸区概念的提出 “十一五”沈阳市商业网点规划初步构想中，已经将五里河商贸去列为重点规 划、重点培育的 4 大中心商贸区之一，重点扩大商务功能。同时提出五里河商贸区 的规划理念：科技五里河、文化五里河、商务五里河、高尚五里河、财富五里河、 魅力五里河。通过重点街路的建设，将其打造成沈阳科技文化、商贸产业的风向标。 规划重点：产业的布局优化与整合，项目的二次招商及地块招商，区域的整体环境 建设，E-CBD 建设。“五里河商贸区”，将会以其特有的文化科技产业特有产业和 共 22 页 第 1 页 档案号：ZYCH2005- 现代商务办公优势迅速成为沈阳乃至沈阳经济区范围内，与其他经济区既相互错位 紧密相连的商贸区。 （二）、五里河地区招商及在建项目明细： 1、招商项目： 东方新天地：东至青年大街、南至彩电塔、西至工业展览馆、北至文艺路。面 积9.8万平 时代数码广场：东至彩电塔、西至三好街、北至龙泉路，面积为 4.2 万平 其他招商项目：东北传媒中心、金和 4#地、科苑商务信息广场 2、在建项目： 昌鑫置地广场、五里河城、皇朝万鑫大厦、盛华苑、中国女人街、浦江苑、汇 宝国际、地王国际花园 可以说，五里河区域内招商项目与在建项目的体量在沈阳整个商业地产中占有 着很大的比重，五里河区域日益国际化的趋势吸引了很多国际、国内知名企业在此 区域建立分公司或是办事处，很多外地成熟的开发商也把商业地产开发的重心倾斜 到此区域。因此 2004 年、2005 年，五里河区域将会有大量的商业地产项目同时在 建，这些项目将在一定时间内同时投放到市场，未来的2—3 年内，五里河区域地产 项目的销售与招商将是一个瓶颈。 （三）、五里河体育场的改造规划 为了迎接2008年的奥运会，五里河体育场将于明年进行改造，预计2007 年投 入使用。改造后的五里河体育场将成为世界上一流的国际标准场地，拥有良好的接 待条件、丰富的组织经验、优美的城市环境和雄厚的足球运动基础。据有关人士介 共 22 页 第 2 页 档案号：ZYCH2005- 绍，五里河体育场改造完成之后，年营业收入预计可达850 万美元，其中门票及租 场收入约 390 万美元，相关商业收入 300 万美元，餐饮收入 100 万美元，健身娱乐 收入 60 万美元，年利润 135 万美元。在奥运会足球赛及其前后一段时间里，五里河 体育场无疑将成为带动沈阳体育产业及其周边地区经济快速发展的龙头。 2008 年 奥运会也将给沈阳给五里河带来巨大的商机，五里河周边的住宿、餐饮、娱乐等消 费场所也会因为足球比赛而彻夜灯火通明。五里河体育场在带动五里河区域经济发 展的过程中将会持续起到重大作用。 五里河体育场的改建将会提升区域的整体价值，这是无庸质疑的，五里河城以 其绝无仅有的地理位置成为五里河体育场改造的