中信金融大厦营销策划案.pdf

青岛中信金融大厦营销策划案 作者：美国往事 思 考 国际甲级写字楼［GRANDEAOFFICE］标准： #61548; 交通便利，基础设施完备，位于城市的 CBD，行政配套齐 全 #61548; 建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高 #61548; 平均每200 平方米至少一个停车位 #61548; 楼层吊顶后净高2.6 米以上 #61548; 平均每5 层有一部电梯服务，等待时间不超过30 秒 #61548; 最少具备 50－60 瓦／平方米电力供应，并配备足够的后 备电力供应设施平均每 20 平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持 DDN、ISDN 线路，备有视像会议设备 #61548; 提供四管式空调系统和24小时空调供应 #61548; 拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司 #61548; 设施齐备，包括有银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配 套，且均以服务于大厦客户为主 1 颠 覆 在青岛的写字楼市场上，真正可以称得上为甲级写字楼的项目几乎没 有，而中信金融大厦真正具备打造成甲级写字楼的潜质。 前 言 本策划案以专业的市场调研为基础，根据半岛地区整体房地产市场现状 和青岛市区域市场所呈现出来的基本特性，对写字楼供需市场的近期及 远期的发展趋势和需求总量作科学、客观的预测，以期发掘本项目的突 出优势，并加以专业发挥，快速树立起本项目顶级写字楼形象，尽快完 成项目的销售目标。 1. 市场分析 今年年初，非典的爆发，让人们对传统型写字楼建筑结构、空间布局以 及配套设施设备如中央空调等方面提出了更高的要求，突出地表现在对 健康、智能、安全、舒适等方面；同时也给传统写字楼的销售、出租带 来了致命的打击。 今年下半年，境内的写字楼供应市场出现结构性变化，市场供应量创出 全国新的记录；需求结构也在发生变化，主要表现在“两外”资本—— 外地资本和外国资本的进入上，最引人注目的就是外资企业或机构在写 字楼市场只租不买的“骑墙策略”将发生动摇，出于本土化的需要，外 资企业和机构大面积购买写字楼的案例明显增多。 但是，中资企业机构仍是写字楼市场的主流力量，目前很多境内外著名 2 的大公司，已不再偏爱“全家福”式的办公室，而转向总部与各部门分 开，总部设在中心商务区的“黄金地段”，生产、销售、服务等部门分 别设置在与业务相关连的地段。 写字楼市场价格将现“中间冷，两头热”的局面；写字楼市场开发结构 从港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，标志着写字 楼“内资开发时代”的来临。 1．1．区域市场分析： 一段时期以来，青岛房地产市场以住宅产品为主，其次为商业物业，相 对于住宅、商铺而言，写字楼投资风险较大，因而在以往的写字楼投资 客户中，大多采取整体包租后再转手出租博取差价获利，而不愿一次性 投入太多的资金购置下来后再出租。 目前东部写字楼租金标准基本上在人民币 3 元/平方米#8226;天左右 （约合11美元/平方米的月租金），照此计算，以 1 万元/平方米的房价 购置的写字楼物业，投资回收期大约为 10 年，符合物业投资的正常周 期，投资回报有相当的吸引力。 青岛写字楼的开发和供应集中在东部区域，市场虽供过于求，但从 整个区域经济发展的需求看，未来的市场还很广阔；写字楼市场的升温， 已引起投资性买家的关注，目前已经有好多前期滞销的写字楼和公寓楼 盘，经过重新包装而推向市场，其销售势头较往年有明显提升，但亦不 容盲目乐观。 西部的双星海富楼、第一百盛商业大厦，启用多年仍销售艰难；八 3 大关的东海国际大厦绝佳风景、一流硬件、大力度的广告投入都未给该 楼营销带来转机；香港中路的光大国际金融中心、华仁国际大厦、青岛 国际金融中心都是公认的地区标志型建筑，其销售进度