中国铁建_济南国际城高端生态复合体项目营销执行报告2012年_销售推广方案.pdf

谨呈：中铁十四局集团凯华置业庆 龙公司 中国铁建·国际城 铁肩道义 中国铁建·国际城 2012年营销执行报告 2012年营销执行报告 精工原筑 世联怡高：2012年01月 1 写在前面 1、本报告以住宅为重点营销对象 项目为以住宅为驱动的复合体，将先行导入高端住宅形象，以带动整 盘形象；且2012年为首开之年，住宅先行，因此，本报告研究将以住 宅为主，对于写字楼和商业部分暂不过多考虑。 2、本报告以寻找项目成功的核心驱动因素为核心内容 报告将以项目营销成功为导向，会对前期工程、营销、园林等既定计 划有部分调整的需求。 2 报告核心内容 Part1. 背景分析 Part2. 营销目标 Part3. 核心问题 Part4. 营销策略 Part5. 策略执行 3 PART1 ：背景分析 市场环境 本体分析 客户分析 4 宏观政策 房地产调控：国家从限购、限贷、限价及增加保障 房方面进行房地产市场调控，手段凌厉，楼市入冬 5 财政货币政策： 国家以积极的财政政策、稳健的货 宏观大势宏观政策 市政策，调整经济结构，促进房价的合理回归 6 政策走势 7 量价走势 现在 市世联研究结论：市场降价才刚刚开始，远未结束，明年4-6月份可能二次探 8 底，下半年可能会实现触底后的小幅度反弹。 调控效果 开发商降价，业主不满，绿城出售，济南多家开发商跑路，土 地纷纷流拍… 调控效果 降价 滞销 降价 业主强烈不满 绿城出售 开发商跑路 土地流拍 奥龙观邸、御景城 全国各地业主闹事， 、领秀城、恒大、 如上海浦东的中海 绿地自调控以来饱 济南舜耕名筑、东 开发商冷对土地 绿地国际花都降价 受大量传言 市场，流拍概率 御景熙岸、济南路 城摩尔