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第七章 房地产开发资金的筹集 第七章 房地产开发资金的筹集 第一节 房地产投资 第一节 房地产投资 一、房地产投资的含义 一、房地产投资的含义 房地产投资是指经济主体以获得未来的房 房地产投资是指经济主体以获得未来的房 地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定 地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定 数量的货币或实物，直接或间接地从事或参 数量的货币或实物，直接或间接地从事或参 与房地产开发与经营活动的经济行为。 与房地产开发与经营活动的经济行为。 二、房地产投资的形式 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或 购买房地产的过程，参与有关管理工作。 购买房地产的过程，参与有关管理工作。 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关 的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参 的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参 与房地产经营管理工作。 与房地产经营管理工作。 1 、房地产直接投资 1 、房地产直接投资  房地产开发投资：商品房建设投资  房地产开发投资：商品房建设投资 土地开发投资 土地开发投资  房地产置业投资：增量房地产  房地产置业投资：增量房地产 存量房地产 存量房地产 2 、房地产间接投资 2 、房地产间接投资  购买房地产开发企业的债券、股票  购买房地产开发企业的债券、股票  购买房地产投资信托基金股份  购买房地产投资信托基金股份  购买房地产抵押贷款支持证券  购买房地产抵押贷款支持证券 三、房地产投资的风险 三、房地产投资的风险 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安 全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性 全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性 和资产管理的复杂性四个方面。 和资产管理的复杂性四个方面。 通常情况下，我们把风险划分为系统风险和 通常情况下，我们把风险划分为系统风险和 个别风险。 个别风险。 1 、系统风险 1 、系统风险  通货膨胀风险  通货膨胀风险  市场供求风险  市场供求风险  周期风险  周期风险  变现风险  变现风险  利率风险  利率风险  政策风险  政策风险  政治风险  政治风险  或然损失风险  或然损失风险 2 、个别风险 2 、个别风险  收益现金流风险  收益现金流风险  未来经营费用风险  未来经营费用风险  资本价值风险  资本价值风险  比较风险  比较风险  时间风险  时间风险  持有期风险  持有期风险 3 、风险对房地产投资决策的影响 3 、风险对房地产投资决策的影响  令投资者根据不同类型房地产投资风险的  令投资者根据不同类型房地产投资风险的 大小，确定相应的目标投资收益水平。 大小，确定相应的目标投资收益水平。  使投资者尽可能规避、控制或转移风险。  使投资者尽可能规避、控制或转移风险。 第二节 房地产开发资金的筹集 第二节 房地产开发资金的筹集 一、房地产开发资金筹集的内涵 一、房地产开发资金筹集的内涵 房地产开发资金筹集，是指房地产开发企业 房地产开发资金筹集，是指房地产开发企业 为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产 为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产 开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运 开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运 用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开 用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开 发建设资金的过程。 发建设资金的过程。 房地产开发资金筹集