长沙象屿优山美地营销执行报告.pdf

谨呈谨呈 ：湖南象屿置业有限公司湖南象屿置业有限公司 长沙置业通投资咨询有限公司 55 营销策划目录营销策划目录 PART1： 营销目标制定 PART2： 近期市场解读 PART3PART3 ：： VIPVIP客户分析客户分析 PART4： 营销执行总体策略 PART5： 价格实现目标 PART6PART6 ：： 阶段营销操作说明阶段营销操作说明 PART7： 6#栋解筹执行细案 营销目营销目 11 标制定 一、营销总目标 2010201020102010年完成项目年度可售面积的年完成项目年度可售面积的年完成项目年度可售面积的年完成项目年度可售面积的78%78%78%78%以上以上以上以上 备注： 2010年内可达到预售条件的房源为6#、8#、4#、7#、5#、3#栋， 年度可售面积年度可售面积为:68697㎡,由于于3#栋体量较栋体量较大为20395㎡ ，，且2010年年 12月月 底才能达到预售，所以拉低了可销售面积的去化率，具体销售目标分解如 下。 目标分解： 1. 发展商与项目双品牌的建设; 2. 6#、8#、4#栋2010年内完成100%销售率; 3. 7#、5#栋2010年内完成95%以上销售率; 4. 3#栋2010年年内完成30%以上销售率售率 。 二、品牌建设目标 1. 发展商发展商品牌牌 ： 本项目是中国企业500强象屿集团在长沙投资的首个房地产项目， 象屿集团作为在厦门、上海拥有多个楼盘开发经验的国有独资 企企业，为为展示象屿集象屿集团不俗的俗的品牌实力牌实力需从产产品设计计、工程质质 量、服务意识及营销手段等各方面传递本项目高品质、专注于 细节的高端企业形象。 2. 项目品牌： 作为象屿集团进驻湖南的首个作为象屿集团进驻湖南的首个项目，优山美地的品牌形象对优山美地的品牌形象对于 象屿集团在长沙布局后续项目开发和营销都影响深远，所以更 应该从各方面打造项目的高端品牌形象，从而给予发展商品牌 有力的支撑。 以项目品牌建设为先以项目品牌建设为先，，支撑发展商品牌建设支撑发展商品牌建设 三、形象建设目标 形象建设手法线：虚形象建设手法线：虚———— 实实————虚虚 形象建设重点线形象建设重点线形象建设重点线形象建设重点线：：：：项目品牌项目品牌项目品牌项目品牌————发展商品牌发展商品牌发展商品牌发展商品牌、、、、项目品牌联动项目品牌联动项目品牌联动项目品牌联动 1、筹备期和蓄客期:2010年3月-2010年5月,树立项目“武广、地铁、公 园园、鲜花鲜花、漫坡漫坡”主题形象主题形象。 （（第一阶段以树立项目品牌形象为主第一阶段以树立项目品牌形象为主 ，通通 过树立优山美地鲜花主题形象，起到树立差异，扩大项目的影响力和关 注度的目的。 2、强销期:2010年6月-2011年5月,强化项目“高品质、优配套”的项目中 高端形象。（第二阶段开始从产品本身着手，将产品卖点和气质落到实 处处 ，通过对项目产品优势及卖点的展示为项目形象提供有力的支撑和保通过对项目产品优势及卖点的展示为项目形象提供有力的支撑和保 障。 ） 3、尾盘期:2011年6月-2011年11月,实现发展端品牌和项目品牌联动。 （第三阶段通过项目展示和口碑传播，以优山美地项目为契机,,提升象屿 集团区域内品牌发展商形象，实现发展商品牌、项目品牌联动，捆绑推 广广 ，同时继续深化项目形象同时继续深化项目形象，进而带动优山美地后期的销售进而带动优山美地后期的销售。）） 四、整体均价实现目标 整体均价整体均价 目标实标实现为为:5000元/平方米米