宁波北岸琴森项目销售执行策划报告.pdf

让我们静静聆听悠扬的琴声…… 第一部份第一部份 市场分析市场分析市场分析市场分析 让我们先看看单身公寓的市场表 现现…… 青林湾炽恋时光 ：销售缓慢 产品规划： 1幢*11F180余套 层高：2.9米 面积范围：48-52平方米，主力面积50平方米 价格范围价格范围 ：80008000元元// ㎡㎡，均价均元//平方米平方米 交付时间：2006年8月 交房标准：精装修1000元/㎡（包括地板、墙面、厨卫、脱排、热水器） 付款方式：一次性优惠50元/㎡；按揭6成20年4月28日开盘，可售户数 180余套，销售40%左右，情况不理想。 时代华庭：价格偏高，销售缓慢 产品规划：2幢*21F 开盘时间：2004年12月8日 交付时间：2006年10月31日 概况：1、挑高5.2米的产品不带装修，起价为11000元/㎡，均 价为12000元/ ㎡，分布在16F—21F，面积为37㎡—49㎡。共有 96套，现已售90%以上。 2、层高2.9米的从2F— 15F，共224户，目前销售率为30%；已 销售部分以低楼层、朝南居多，带装修，装标准为800元/㎡， 起步价8200元/㎡，均价9800元/㎡；不带装修起价7400元/㎡， 均价9000元/㎡。 分析 ：地段好，有升值潜力。在同类产品中层高较高，可轻松 分割两层、实用率高。 主要抗性 ：挑高产品不带装修且单价太高，总价在52万/套起。 市场上的竞争楼盘多，使之竞争有优势很弱。 春江花城：价格下调，销售火爆 产品规划： 18幢小高层（9F，11F），6幢高层（18F，22F，30F） 以及1幢单身公寓26F 开盘时间：2005年4月14日，单身公寓9月26日 概况：单身公寓26F200户，1-3F为幼儿园，4梯16户，面积范围 48-60㎡，挑高4.75米无装修，起价5100元/㎡，均价6500元/㎡。 分析：楼盘有品质，但价格过高，且开盘时间遇上政府宏观调控， 销售不太理想，此次单身公寓以低价入市，主要想以较低的价格 吸引人气，带动住宅的销售。单身公寓目前销售情况较火爆。 主要抗性： ①、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。 ②、离市区有一段距离。 南苑国际：南苑+返租，销售火爆 产品规划：3幢高层（22F，25F、28F）， 1幢单身公寓29F 开盘时间：9月23日 概况： 普通公寓318套，面积在118-166㎡之间，单身公寓450套， 面积4646 －665㎡，车位车位配比为比为1:1，主力套型主力套型16666 ㎡的的四房房二厅。住住 宅公寓均价6800元/㎡，单身公寓：8500元/平方米，精装修1000 元/平方米。目前单身公寓已销售95%，普通公寓销售过销60%。 分析：南苑物管是其较大的卖点，并承诺可获6%的年返租，对于 投资用途的购买者有较大的吸引。 时代丰润：价格合理，销售火爆 产品规划 ：1幢*12F 开盘时间 ：2004年10月26日 交付时间 ：2006年12月31日 概况 ：1、共286户，其中275套挑高4.8米，不带装修，没有夹层 按一层面积，销售率88%。朝南11F挑高5.2米，11套已全部销售 完。起价9979元/㎡，均价10800元/㎡。 22 、层高为层高为33.33米仅米仅33FF一层共层共4141 户户 ，不带装修带装修 。 目前销售目前销售6060%% 多多 ， 北面38㎡全部售完（因为价格低、总价25万左右）。开盘均价 7600元/㎡，现起价7500元/㎡ ，均价8000元/㎡，一次性优惠150 元/㎡，按揭优惠80/㎡。 分析：地段好，是中山路上唯一在售的楼盘。周边地区的租赁市 场较为活跃，投资前景理想。 主要抗性 ：单面采光。临马路、环境嘈杂。单幢建筑、不成规模 并且无配套设施。 丽晶国际：准现房，销售进入尾声 产品规划： 1幢*11F 1幢*17F 开盘时间 ：04年10月 交付时间：06年10月 概况：1、挑高5米，126套，均价9000元/㎡，目前已销售97%； 22 、层高为层高为22.99米米 ，189189套套 ，面积范围面积范围4040 ㎡㎡—7070 ㎡㎡，以以4646 ㎡㎡—6060 ㎡㎡ 为主力面积；起步价5980元/ ㎡，均价为7000元/ ㎡，总价35万— 40万/套；2、目前已销售95%，余房10套。 分析 ：①、地段好。②、配套完善，有5000 ㎡的中庭花园。③、 延伸国际村一期品质。④、不带装修，白