决战钢城香悦四季营销推广执行方案.pdf

决 战 钢 城 香悦四季营销推广执行方案 本案纲要 第一章 钢城英雄 [项目分析] 第二章 中央突围 [推广核心目标] 第三章 营销之道 [项目定位] 第四章 王者之剑 [营销体系] 第五章 孙子兵法 [营销执行] 第六章 凤凰展翅 [广告表现] [NO.1] 钢城英雄 [项目分析] 项目基本指数（产品力） 规划用地面积： 57831.32 总建筑面积：逾12万平方米 地上建筑面积：88942.22平方米 总户数：405户 物业类型：多层、商业、会所、菜市场、幼儿园等 ——一个中等规模的综合性商住项目 关乎规划的几点理解： 1、住宅与商业建筑面积比达到1.6:1，远远超过新余房地产 市场的任何一个项目的住宅与商业的比率，从这一点来 看，让人感觉这个项目是商住项目，以商业来带动住宅的 项目。 2 、1.5的超低容积率。目前新余房地产市场的容积率基本 在2.5-4之间，密集的高楼，很大程度上降低了楼盘的品 质。而本案的低容积率大大增加了本案的品质 3、多层洋房通透户型。本项目的产品结构和户型，是目前 新余市场难以找到的产品，在市场上有一定的空白点。 户型分析 户数 二房 三房 面积㎡ 90-101 114-143 比例% 12 88 合计 405 47 358 1、高得房率，得房率在88%左右， 2 、市场上比较畅销的3房比例较高，符合市场，3房的面积范围也是市场叫容易接受的 范围114-121,143的3房有68套； 3 、3房面积不会呈单一状态，110-140之间，产品丰富，小2房、大2房，小3房、大3 房、复式等 4 、基本为为一梯2户，少数为一梯3户，户型基本南北通透，采光通风较好 5、超大户型和复式只有少量，分别为28套和6套，且没有特别小的户型，如公寓 外部条件（共性） 自然环境——北边毓秀山国家森林公园，苍翠的五龙坡，落 脉于社区中央。 [生态社区] 生活度假——毓秀山国家森林公园是新余唯一的国家级森林 公园，一直被誉为新余的生态屏障和“天然氧吧”，这里是 全市最具养生休闲度假的地方。 [生活度假] 风水环境—— 宜居大境，雄踞毓秀山，依山近湖，上风上 水，青山脚下，富人所居。 [高度文明] 交通配套——用地南面为东西走向的毓秀大道，竹山北路南 北纵贯，紧邻北湖商圈 [城市交流] 区域形象——毓秀山周边楼盘项目开发已初具规模，整体形 象得到客户的一定认可。 [居住氛围已慢慢形成] 内部——理念与硬件（个性） 现代城市文明的：城市的进化所沉淀一种意识、一种生活形态 和一种公共行为规范 开放的：是一种社区精神：a、社区和城市的交流；b、社区的活 力；c、都市精神和包容 生态的：让人们亲和自然中的阳光、雨露、植物、动物，赋予自 然、勃勃生机；人与自然和谐和平衡，人和自然的尺 度， 倡导生态的； 恬静的：一种生活的气息，体现生活的温馨与浪漫，人类与自然 以的交流之后的从容和淡定；恬静是在经历了世事的繁 杂之后，对于生活的热爱； 精神自由的：一种向往自由的生活情结，只有尊严和自由，无权 贵所带来的阶层之分；万物的平等，享受情感与精神的 交流。