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沫水鑫城营销方案 成都沐盛营销策划有限责任公司 目 录 市场概况 乐山房地产市场近期概况 2011年8月份乐山市市中区商品房住宅成交总量为610户，成交面积53180.3平方米，平均成交面积约87平米，成交均价约5600元/平米。成交总量较7月的1158套下降48%。成交面积较7月的98054平米下降46%。 市场概况 乐山房地产市场近期概况 2011年9月乐山房交会期间，共成交一手商品住房207套。成交量连续4个月下滑，9月份的市场进入了最低谷。开发商要打开市场，降价或是唯一的选择。因此，从目前情况看来，后续的市场继续走低的可能性较大。 市场概况 乐山房地产市场近期概况 在房交会现场，多数看房者只是了解市场行情，并无购房意向，购房者观望情绪浓厚。而下半年很多项目的推盘力度可能还会上升，市场供求均衡会逐渐变为供大于求。开发商必然选择通过降价走量的方式换取市场，因此降价幅度或将继续加大。 市场概况 沙湾房地产市场近期概况 阳光城 近期情况： 现销售产品为二期电梯公寓，仅剩10余套,均价:3000元/ ㎡ 面积区间:97 ㎡-104 ㎡，楼层:16-18层.二期优惠政策:按揭赠送4000元购房基金,一次性优惠3% 三期今年预计年底开盘，均为多层三期面积区间：84 ㎡-117 ㎡主力面积：96 ㎡-107 ㎡ 近期看房人数较少，日均8-10组左右，成交量不高。三期现为准备期，价格及优惠策略尚未制定。 市场概况 沙湾房地产市场近期概况 公园一号 近期情况： 二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其中多层住宅160余套，均价为2800元/㎡。电梯公寓40余套，均价为3000元/ ㎡ 二期面积区间95 ㎡-160 ㎡，主力面积为100 ㎡-127 ㎡，二期优惠政策:分期优惠3%,一次性优惠5% 开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签约及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒锅、毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。 市场概况 沙湾房地产市场近期概况 楼盘 上期开盘户数 上期蓄客周期 上期销售周期 上期月均走量 公园一号 一期280套 5个月 11个月 25套 阳光城 二期370套 6个月 12个月 31套 2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。阳光城、公园一号近期或即将投放市场的主力产品面积均区间为100 ㎡ -120 ㎡ ，优惠幅度为3%-5% 沙湾在售楼盘中，95—120平米套三户型销售速度最快，临河区域是目前市场上价值最高的区域,电梯公寓作为一种开发趋势已被购房者普遍接受 近期房地产市场整体销量下降；供大于求的整体态势逐渐清晰；购房者观望情绪浓厚，势必将引起新的降价风暴。 基于当前形势，近期不宜再推出高价位的住宅，否则必将使市场失去区域价值认同度。住宅的大体量的推出,将会使供求体系更加失衡，短期内销量难以得到保证。 市场概况 结论 项目分析 各楼盘基本情况对比 楼盘名称 区位 交通 观景效果 商业配套 休闲配套 空气质量 产品 定位 物业管理 沫水鑫城 优 优 优 优 优 较差 高端 优 阳光城 较差 较差 一般 较差 较差 较优 中端 未知 公园一号 较差 较差 一般 较差 较差 较优 中端 未知 沫水鑫城除空气质量外，其余各项均占据绝对优势！ 项目分析 核心价值 临河景观 商业配套 休闲设施 区位优势 项目分析 综述 区位优势 临河景观 休闲设施 商业配套 优势 位于沙湾政治、经济、文化核心区域，区位优势明显,交通便捷 临大渡河的水岸山色、独特的景观优势 侧靠沫若广场，独享沙湾最具魅力的人文景观 大型城市综合体，商业配套优势明显。酒店、休闲娱乐、餐饮等业态齐全 价值 现实的区位价值体现，距中心城区仅450m 临水而居，水岸山色尽收眼底,置身景观大宅的惬意生活 项目免费的休闲设施，放松心情的最佳去处 居住舒适度，生活便捷度无可比拟 项目核心价值综述 整体打造策略 以核心价值提升项目品质 核心理念 临河景观 商业配套 休闲设施 区位优势 项目品质 整体打造策略 前期以核心价值提炼为主，可规避同质化产品的激烈竞争 减少打造高端住宅自身的投入 确保市场对区域价值的认同度 意义 整体打造策略 营销策略 多次少量、低开高走 核心理念 销售分批次进行，以控制市场房源数量，平衡供求 建议将临街面产品作为一批次，中庭产品作为第二批次、第三批次发售，通过产品品质的高低形成一、二、三批次的价格差，有利于价格逐步上升 营销策略 分批策略 营销策略 一期批次划分 价格策略 营销策略 一批次与二、三批次间价