中国房地产销售情况.docVIP

一、中国房地产销售情况 　　房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。今年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 　　分城市来看，差异十分明显。一线城市在今年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 　　二、中国房地产开发投资、开工面积情况 　　从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在今年一季度被扭转。2017年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 　　随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2017年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。房地产企业投资意愿整体依然偏弱。新增个人购房贷款同比继续大幅增长，2017年第一季度达到75.25%。 　　三、中国房地产价格走势 　　2017年5月，百城样本住宅平均价格11662元/平米，再创历史新高;百城住宅价格指数同比增长10.34%，增幅继续扩大，比上月扩大1.36个百分点，显示住宅价格依然处于上升趋势。百城住宅价格指数显示，一线城市价格增速高于二三线城市，2017年5月，一线城市价格指数同比增长26.82%，环比增长1.84%，同比增速创近年新高。2017年1-5月中国商品房销售额总计约36775亿元，同比增长50.7%。 　　四、中国房地产土地成交情况分析 　　在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应增速均有回升。2017年1-5月份，40个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%;成交土地占地面积同比增速6.19%。土地成交总价同比大幅上升51.16%，土地成交均价4276.76元/平米，同比增长42.35%。土地市场2015年低迷的局面得以改善。 　　分城市看，今年土地市场改善的区域，主要集中在二线城市。一线城市虽地王频现，但从整体来看，土地供应和成交面积表现低迷。二线城市无论是在土地供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。 　　五、中国房地产存货周转情况 　　房地产市场销售情况的好转带动了房企周转能力的改善，房地产市场去库存压力有所减轻。存货周转率从2015年一季度末的0.0298次增加到2017年一季度末的0.051次，同比增长72.30%。在总资产周转率方面，2017年一季度比去年同期增长46.84%，表明房企周转加快，经营情况有所好转。 　　在现金流方面，年初以来，房企经营性现金流持续回升。2017年一季度，板块经营性现金流合计为-654.73亿元，反映了房企的补库存行为。对于筹资活动产生的现金流，2017年一季度为1409.2亿元，相比去年同期的620.58亿元大幅增长，房企的融资环境明显改善。 　　2008-2017年中国房地产板块经营性活动产生的现金流 　　在偿债能力方面，板块资产负债率自2009年以来持续攀升，2017年一季度达到了76.49%。在扣除预收款后，真实资产负债率有所下滑，表明销售的明显回升减轻了企业的资金压力。短期偿债能力方面，速动比率有明显提升，2017年一季度达到49.61%。表现了房企短期偿债压力有所改善。 　　受益于房地产销售的回升，房地产板块预收账款增速在2015年明显回升，2017年一季度同比继续大幅增长。2017年一季度，房地产板块预收账款11440.11亿元，同比增长52.37%。相较于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。预收账款增速上升，保证了板块未来业绩的进一步释放。 　　六、中国房地产行业发展趋势预测