高层楼宇物业管理实务 深圳南光物业管理公司编.pdfVIP

第 1 页 第一章　　高层楼宇物业管理的内容及特点 物业管理的内容包括房屋修缮、环境卫生、园林绿化、市政设施、 电器设 备、社会 治 安、车辆保 管、疏通 水道、客 户服 务 等 多方 面 。管理 对象可 以是住宅小区、居民大楼 、商用大厦、办公大楼乃至分散的住 户等 。 我国引进物业管理概念较晚，但发展很快。尤其是深圳、广州等 地 ，从 年代起就开始借鉴香港和 国外的物业管理经验 ，结合我 国 的实际情况 ，探索出了一条适合我国国情 ，适应社会主义市场经济的 社会化、专业化、企业化、经 营型 的物业 管理新路 。这种物业管理从观 念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显区别于原来的房 地产管理 。 物业管理按照其经营模式大致可 以分为 以下三种类型 ：售后服 务型、自主经营型和社会经营型。 售后服务型的管理是 由房地产开发企业下属物业管理企业对 出售（出租 ）的房产进行 日常管理 ，完善其售后服务 的管理方式 。这类 物业管理企业只对物业拥有管理权而无产权 。只按政府有关规定标 准或者管理协议规定收取一定的管理费用，但不 以盈利为 目的。 自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后 ，由下属 的物业管理企业代理出售 （租）和出售后的服务管理 。此类物业管理 企业不仅拥有维护性管理职能 ，且更为主要 的是对所管理物业代理 出售（租 ）经 营，创造 一个 良好 的物业使用环境 ，并将房地产开发 中不 完善的部分根据市场的需要加以完善 ，创造物业出售 （租赁 ）条件赢 取顾主 。 社会化经营型就是物业管理公司参与市场竞争 ，通过竞争取 得物业管理权 ，走社会化、专业化的物业管理新路子。 按照物业使用用途又可分为住宅小区管理 、工业厂房与仓库管 第 2 页 理和商业综合性楼宇管理 。 住宅小区是城市的基本单元 ，是人们生活和生存的空间，是 一个微型社会 ，住宅小区管理必然影响整个城市的形象。因此要提高 整个城市的环境质量和精神面貌 ，为人们创造舒适安全的生活空间， 就必须从城市的基本单元抓起 ，从新建住宅小区抓起 。加强对住宅小 区的管理、提高住宅小区的管理水平就显得非常重要了。 工业厂房与仓库管理 的好坏直接影 响到生产秩序 、生产安 全和产品的质量 。工业厂房与仓库结构简单 ，但环保要求比较高，工 业废气、废水、工业垃圾的处理相当艰 巨。 商业 综合 性楼 宇（酒 店、宾馆 ）为 高层 楼 宇 ，功 能 多样 性 ，管 理与服务 的好坏不仅直接影 响商户 的经济收益和商业信誉 ，更重要 的是影响消费者的权益。因此要有一个宁静、清洁、安全的环境 。 按照建筑物本身的高度划分又可分为多层物业和高层 （超高层 ） 物业 。 ①多层物业主要指 层 以下 的物业 ，设施和设备相对简单 ，主要 以商住用房和厂房为主 。 ②高层楼宇主要指 层 以上楼宇，这 中间又分为高层住宅楼宇、 高层写字楼宇和综合商业楼宇 。由于此类物业设备较多、设施复杂 ， 在管理上更具有难度 ，也更具有代表性 。 第一节　　　　高层楼宇物业管理的特点 以建筑物本身的特点而论 ，高层楼宇与一般多层楼宇有很大不 同，就其使用功能而言，高层楼宇与一般多层楼宇也有很大差异。 广义 的高层楼宇亦可包括商住楼宇 、功能复杂 的综合楼宇 、酒 店 、办公大楼等各种类型 。 高层楼宇尤其是高层综合楼宇现今 已到处可见 ，在大 中城市 已 成为人们居住生活、工作的场所 ，高层楼宇与多层楼宇比较有 以下几 个 特 点： 高层楼宇的高度高，层数多，人 口密度大。尤其是综合性高层 第 3 页 楼宇具有多种功能，带来较大的人流 ，同时给车位和交通也带来相应 的压力 。 高层楼宇设备、设施复杂 ，为保障大厦的正常运行，一幢大厦 内一般有下列设备和设施 。