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招商澜园阶段执行沟通提案 青铜AD 2009.8 第一部分：现状分析及问题 销售节奏 7月18 日推出第一批单位1、5、6栋仅剩少量单位，火爆销售，基本去 化，同时也意味着前期积累的大量客户已基本消化。 计划8月8 日推出3栋，总量86套，集中在2房3房，体量不大，对于前 期积累客源及第一次的热销影响力，压力不大。 计划8月底9月初推出2栋，总量78套，集中在2房3房，随着前期客源 的消化，销售压力将会相对增加。 推广为销售服务的不是现在，而是后期强势积累。 项目自身及市场压力 长时间的前期积累及拓展工作，让项目在本地引起一定的关 注度，引发第一次热销的蝴蝶效应，并将在本地市场引起一 定的口碑效应，本地市场地位已经确立，在后期需继续加强 连锁反应。 但随着后期销售工作的进行，虽然小步快跑的销售模式，仍 面临大量客户源积累问题，项目不小的体量需要更多区域的 客户来源，同时项目的地位及影响力还需进一步的拉升，以 和其它区域项目抗衡，分流其它区域客群。 前期推广回顾 项目的整体印象及市场地位在本地市场已基本确立，到达率、认可 度较好，客户对招商品牌及项目形象有一定认知，但对项目整体价 值体系仍处于模糊状态。 项目在周边区域及关内市场的认知度较低，传播渠道未能大范围的 铺开，关内报纸媒体效果较差，同时网络炒作未能及时跟上，少量 的炒作未能引起市场关注，同时硬广形式容易被市场信息淹没。 “北城中央，静水澜园”主题之下的项目内涵未能达到深度认知，无 论是对于关内客还是本地客，下一阶段需继续深化，形成完整的价 值体系。 本阶段推广行销命题： 1、拓展客户群，引发大面积的关注度 2、建立完整的项目价值体系 第二部分：现阶段策略核心 解构主题 形象上可挖崛的强大内涵——北城中央，静水澜园 北城 中央 静水 置身大深圳环境 观澜新中心，深 强调项目的唯一 下的区域属性， 圳未来城市次中 河流资源，同时 是一种未来城市 心，同时也意味 也强调动静城市 走向，其次是一 着观澜生活方式 感，是一种自然 种城市感 中心 与城市的结合 对本地客户而言： 在关内关外两重天的传统观念之下，以及之前居住 环境落后的情况下，我们看到，不管是观澜还是龙 岗周边的区域都存在于客群外流的现象，并大部分 以在中心区购房为炫耀的资本。 我们意味着是一种比肩大都市的现代城市生活 对投资客而言： 对价值最敏锐的一部分人，始终关注城市发展以及 政策走向，纵观深圳房地产的投资市场，当南山崛 起、当CBD崛起、当龙岗崛起，基本上目睹所有的 资本裂变带来的财富喜悦，其中判断的最核心标准 来自于地段发展潜力。 我们意味着城市发展的方向，是一种上升型物业 对短暂型长居客户： 可能由于地缘以及对环境需求的部分客户，有居住 需求，但出于对居住的不确定性，除了比关内更好 的自然环境之外，80%的决策依然来源于对投资价 值的认可度。 我们意味着一种宜居宜投资的上升型物业 共性承诺： 我们对于消费者而言是一种中心的、具有未来发展可能 的城市化社区 项目价值体系 7种姿态，见证未来 孕育未来：深