“枫林绿洲住宅小区项目集合资金信托计划”投资价值分析报告.pdf

“枫林绿洲住宅小区项目集合资金信托计划”投资价值分析报告 [湖南金证投资咨询顾问有限公司] 重点工程项目的投资亮点 重要提示： 本投资价值分析报告中的论述系根据湖南省信托投资有限责任公司提供的有关 资料，以及我们收集的相关信息资料和对房地产与信托的专项研究的基础上，本 着力求客观、严谨、公正的原则撰写而成。本报告的分析结论仅代表研究人员的 个人观点，不构成任何实质性投资建议，投资者据此做出任何投资决策，风险自 负。 投资要点： 1、我国五大消费热点行业之一，发展势头持续稳健增长。 2、区域市场销售前景明显看好，投资增速位居全国第三。 3、省市重点工程项目定位准确，获政府支持和政策优惠。 4、项目公司主要股东优势互补，专业化规范化追求卓越。 5、信托机构实力雄厚鼎力支持，金融创新开拓信托融资。 6、收益高风险低周期短的特点，打造信托计划经典产品。 一、行业分析——五大消费热点之一、持续稳健增长 （一）我国2002年房地产行业回顾——投资、开发、销售齐头并进 根据权威数据，房地产依然是 2003 年保持高速增长的五大热点行业之一。即使 在“泡沫论”质疑盛行的2002年下半年，也依然连续4个月保持稳定增长的态势。 截止2002年10月份，全国商品房竣工面积13464万平方米，同比增长27.5%， 比上年同期提高8.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积达到11362万平方米， 同比增长28.4%。 1、销售方面： 2002 年年初商品房销售比较平缓，下半年以后增速明显加快，商品房销售价格 稳中趋升。1-10月份，全国累计销售商品房12976万平方米，同比增长27.6%。 商品房平均销售价格为 2357 元/平方米，增长 6.1%。其中，商品住宅销售价格 为 2216 元/平方米，同比增长 6.1%，个人购房达到了创记录的 93%。2002 年前 10 个月，土地开发面积仍然保持较快增长。1-10 月份，全国完成土地开发面积 8847万平方米，同比增长4.8%。其中，东部地区土地开发面积达到5672万平方 米，同比增长36.3%。 2002年1--10月份，全国新开工面积30958万平方米，同比增长19.6%，增幅比 上年同期减少15.3个百分点。 2、房地产开发、投资方面： 2002年1-10月份，全国完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8%，增幅比上 年同期减少1.4个百分点。其中，商品住宅投资为3972亿元，同比增长32.5%， 增幅比上年同期增加0.6个百分点。 3、重大政策方面： 2002年国家国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在土 地、产权制度的确定和相关法律法规的制定及制度建设方面带来新的变革，加大 了国土资源部门对土地市场的调控力度，促进建设用地集约利用，同时活跃了二 级市场与一级市场交易与竞争，避免了为获取临时和短期的土地收益而擅自占 用、交易土地和低效率使用土地的情况，实现了与城市化进程的相互协调，有利 于从源头上防止土地批租领域中的不正之风和腐败行为。同时，这一政策的实施， 对保证土地使用权转让收益成为各地政府重要财政收入和推进房地产企业集约 化经营进程等方面将产生重大影响。 随着我国经济体制向市场经济转型过程的深化和房地产业的发展，土地使用 权转让收益已经成为地方政府财政收入新的来源，尽管目前在总收入中所占的比 例一般不超过 3%（目前香港每年新卖土地收益和已卖土地使用费已经占香港特 区当年收入的 10%-15%），但随着对土地需求大幅攀升和政府对土地价值更深入 的理解，预计这一比例将逐步提高。 事实证明，宝贵的土地资源只有利用市场化的方式才能向少数有资金实力进 行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发和管理、有品牌保持市场销售份 额的企业集中。 1990— 2002年住宅销售面积及个人购房比例 香港特区土地收入状况 （二）我国2003年房地产行业展望—— 强大的需求继续刺激投资增长 1、背景分析： 从我国人民改善居住水平的实际需求增长、发达国家城市化进程对住宅产业带动 的经验以及世界范围内经济发展水平与住宅产业的相关性来看，我国房地产都还 有着较大的成长空间，只要完善房地产开发过程的规范管理，处理好高中低档商 品房产品结构之间的关系，那么现阶段出