正国“百城温商名店街”城市商业地产运营模式框架构思及整合服务合作提案.pdf

2009~2010年中国发生了什么？ 2009 房地产住宅市场调控不断 地产大佬潘石屹百亿抄底京沪商业 龙头老大万科，启动二八新开发策略 2010 房地产住宅市场调控升温！ 商业地产大额——万达集团王健林，荣登新财富榜中国首富！ 21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地 产的黄金时期。——业界预言，也是业界共识 报告框架 P A R T 1. P A R T 2. P A R T 3. P A R T 4 P A R T 5 P A R T 6 政策契机 自身机遇 案例借鉴 模式探索 运作规划 战术构思 ＰＡＲＴ．１ －－地产新政下的商业地产契机 （一）近年来商业地产市场发展概述 最近几年以来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到 政府的鼓励和支持，也没有受到政策的限制和打压。商业地产市场近几 年基本与中国的经济同步发展。通过资金成本和租金回报率来衡量，商 业地产并未出现严重的泡沫程度，相比住宅市场来说，较为健康和稳 定。近年来，随着住宅市场投资热度的增强乃至投机氛围的加剧，当前 不少城市已出现了“商住价格倒挂”的现状，使得商业地产的“价格洼地”效 应和抗政策风险功能正在空前凸显。 （二）新政下的商业地产利好  近年来的楼市调控政策主要针对住宅市场，并没有将商业地 产纳入其中，在当前整个楼市遇寒的大环境下，商业地产几乎没有 受到冲击，新政甚至有可能会刺激商业地产的发展。  商业地产市场一直执行比较独立的老政策，投资者依然可以 通过银行办理异地贷款或者一次性购买多套商业地产，贷款仍不受 限制，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。  商业地产可以自用、投资和出租，外地客户也不受限制。  当前新政下，由于投资、投机性需求在住宅市场中受抑制， 从住宅市场撤离的资金，选择商业地产作为资金避风港的可能性很 大，必然成就商业地产下一波的机会。 （三）未来商业地产市场的发展机遇  1.宏观经济向好，商业地产需求、租金水平有望迎来新一轮增长。  2.住宅受调控政影响，商业地产成为资金投资转移阵地  3.受调控影响，大佬纷纷看好商业地产后市。（比如：首创置业提出，在未的三四年要 拿出300亿的资金，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，在未来的五到十年，把旗下的 奥特莱斯增设30家；保利地产表示在未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到 30%；金地集团表示今年将会有20%的资金流向商业地产投资商业的项目。）  4.温州人历来有投资商业地产的传统。当前，不少嗅觉敏锐的温州投资者又开 始将目光转向商业地产，一些外地的开发商也瞄准了商业地产这块“蛋糕”并频频 向温州人招手。 ＰＡＲＴ．2 －－正国房产的商业地产资源及开发重心调整战略思考 （一）正国——塘下商业地产的领军者 以塘下大道为核心的三大项目底商及未来沿线地产开发物业的投标获 取，形成了以塘下核心商业街为主轴的商业地产布局，已经具备规模效应、 集聚效应和整合拔高基础。 温莎 时代 总府 正国商业铁三角 温莎国际：商业面积9000平方。 初步定位—— 中高端主题商场。 亿嘉时代广场：商业面积21000平方。 初步定位——大型一站式商业综合体。 总府壹号：商业面积12600平方。 初步定位—— 中高端综合百货。 （二）正国系商业地产运营思考 作为实力开发企业，拥有大量商业地产资源，如何在政策影响下的住宅 市场转型，利用手头商业地产资源进行试水，并借此整合多方商业资源，打造 适合自己可复制的商业地产模式，是正国房产未来的重大挑战。 正国商业地产五大疑问  1、单个启动还是整体