温哥华城项目初级阶段策略思考建议.ppt

众安·温哥华城 项目初级阶段策略思考及建议;PRAT2 项目综观回顾;PART·1;这样的大盘我们该怎么科学的去操作？ 在淮北，这么大规模的大盘风险如何规避？ 对于温哥华城，我们需要什么样策划及推广思路？;1、规模大——投入大、风险大、客户层面广、市场影响大； 2、周期长——持续性强，前后影响大，资金操作技巧高； 3、配套全——物业管理经营长期性，难度大； 4、操作系统——多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。 ;1、可持续开发经营的思想 2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、社会条件） 3、不断创新与提高的思想 ;1、必须有充分、科学、系统的策划与论证。 2、必须把握好项目的方向与重点，策划不是工作计划 。 3、必须充分用好现有的市场与项目资源，同时要深度挖掘。 4、必须与实际工作相结合，要有实现的可能性。 5、策划不仅是出点子，是一项系统的工作。 6、营销及推广必须有系统、高水平的策划思想去指导;我们的大盘操作需思考的问题，看看我们的项目做了些什么？;PART·2;NO1、众安·温哥华城项目自03年启动以来，经历了萧条艰难的初级开发阶段与销售、口碑步入良性化发展轨道的成熟阶段两个时期。 温哥华城在过去的五年时间里取得了不菲的业绩，一方面充分彰显了众安地产强劲的企业综合实力与房地产开发能力；另一方面，也说明了淮北东城区地块蕴含着巨大的发展机遇。;NO2、淮北第一幼儿园、淮北一小、天一中学的建立，为项目的销售及业主的入驻带来了一定的促进作用，学区房将成为温哥华城项目的重要卖点之一。;NO3、广电大厦、军分区、101指挥中心等单位搬迁，拉动了城东区块的市场需求，为本项目的发展提供了一定的机遇，东城区高档项目翡翠岛会在一定程度上分流我们的客源。 ;NO4、众安地产在淮北的五年开发历程中，凭借诚信的态度，赢得了当地消费者的一致认可，并且项目本身的建筑质量及物业管理等方面都做的非常优秀，为企业项目积淀了良好的品牌口碑。;NO5、3818亩土地依次有序推进开发，以往的一期、二期产品供应放量合理，供求关系基本平衡，实现了阶段性的顺利??售。;NO6、项目自然景观及周边环境较好，且远离主城区，没有喧嚣嘈杂，又拥有教育配套，塑造了一种品质、和谐、宜居之城的美好形象。;NO7、项目一期目标购房者为矿区职工，二期则主要为搬迁过来的国家单位工作人员。 收入稳定、素质高尚的居住人群推进了东城区的居住气候的形成。;PART·3;NO1、2008年，北京、上海、广州、天津、深圳、东莞等众多城市房地产市场步入低迷，万科领跌全国市场，地产大鳄纷纷紧跟降价热潮，专家“拐点论”再掀风暴。 随着中国房地产市场的不断成熟、消费者购房行为的日趋理性，本项目225万平米超级体量是否能够在此般硝烟迷茫、前景未卜的市场中继续保持克敌制胜的强大攻势？;NO2、过去的五年中，温哥华城尚未建立成熟的差异化行销策略。随着淮北房地产市场的不断成长，边际替代楼盘接踵而至，温哥华城的现有优势将逐日为竞争对手所取代，昔日“垄断营销”的优遇将逐渐淡出历史舞台。 未来几年，我们的客户是否能够在眼花寥落的楼盘广告中寻找曾经独占鳌头的本案？;NO3、在淮北，消费群体大体分为两类，即居住型购房群体与改善型购房群体。在前者看来，本项目单价不低，而且户型偏大、总价偏高，容易对消费者产生抗性；在后者看来，本项目远离市区、购物不便，且具备同等舒适度的高品质楼盘数量较多，相形而下，温哥华城能否一直延续先前的辉煌？;NO3、项目周边翡翠岛、慢城、天赐良园等项目与本案同期推盘，分化了有限的市场，后期随着房地产市场投资热潮的持续升温，一二线城市房地产企业的不断下移，新进项目将会继续增加，市场竞争将更趋激烈。这必将为本案在未来几年内的销售带来压力。;NO4、据售楼部来访调查显示，有相当一部分客户反应，本项目存在一定的户型缺陷，且没有供暖，使得原本对温哥华城品牌具备良好认可度的客户容易为竞争楼盘所吸引。;NO5、大型商业中心、基本居住配套的重度缺失影响到业主的日常生活，这也是入住率低下的重要原因之一，并会给后期的销售带来威胁。;NO6、目前城东仍处偏僻区域，尚未形成真正宜居的生活气候，15分钟公交车程对于本地居民而言存在一定的心理抗性。 ;NO7、项目推广的主题思路不明晰，概念含糊，既未表现项目案名温哥华城的所蕴含的异域风情、文化理念，也未充分体现大盘的良好形象，核心形象卖点有待于深度挖掘。;PART·4;发展理念层面的思考;案例：项目开发的几种模式：;NO1、明确项目的开发模式后。我们在市场上唤起只有我们才能满足的需求。全面整合楼盘包装、销售现场管理、广告创意、媒介执行、促销、公关等一切营销手段，持续的、一致、有序地推盘。 ;NO2、明确项目的开发模式后。我们需要分析开发产品价值，研究产品