万科公司(高级策划)全程培训.pdf

万科公司万科公司万科公司万科公司 （（（（高级策划高级策划高级策划高级策划））））全程培训全程培训全程培训全程培训 前期策划的总体流程前期策划的总体流程 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 市场定位 项目研究 客户定位 产 产品定位 品品 微 调 方 案 价格定位 可行性可行性 具象化具象化 经济效益经济效益 开发周期 推广方案 研究 分析 销售周期 第一阶段第一阶段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 • 是项目投资决策的依据是项目投资决策的依据。。 • 是筹集建设资金的依据 •• 是开发商与有关各部门签订协议是开发商与有关各部门签订协议、、合同的依据合同的依据 • 是编制下阶段规划设计的依据 可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容 市场分析市场分析市场分析市场分析 宏观市场宏观市场、、区域市场区域市场 市场预测市场预测 供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费管理费、、税费等税费等 财务评估财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比／参数值变动的百分比 风险评估风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述出某种概率描述，，对方案的风险情况做出比较准对方案的风险情况做出比较准 确的判断 第二阶段第二阶段 项项 目目 研研 究究 项目研究？项目研究？ 市市市市场研场研究究究究？？ 项目研究的目的项目研究的目的项目研究的目的项目研究的目的：：：： 宏观环境分析 项目价值分析项目价值分析