2008年海口市房地产市场分析及特殊渠道开拓建议.pdf

海口市房地产市场分析及项目销售渠道开拓建议 第一部分 海口市房地产市场分析 一 、2008 年，海口房地产的发展趋势 （一）、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的 发展趋势。 2008 年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地 规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在 做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。 海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行 300 亿元的 授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地 8000-10000 亩。 在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔 夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等著名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上 实景演出《印象海南岛》也已经进入实质排练阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐 之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于 2008 年上演，届时国内外游客将在 美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。 在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚 持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略， 建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。 香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形 象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海 口各大发展商常提的话题。 （二）、旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。 随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈， 这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的 格局。 （三）、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落. 在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大， 将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外 实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展 态势。 市场供求预测上，2007 年第 4 季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系 列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性，再加上全国房产市场价格 大幅度下降。08 年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。 （四）、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。 目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一 步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007 年 6 月 1 日以 来，应“国六条”的要求，海口严格执行 90/70 标准。截至 2007 年 12 月，海口市 90 平方米 以下商品住房月末累计有 77.88 万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口 商品住房的结构性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障 “一条腿长一条腿短”的矛盾。2007 年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐 年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型 偏多的结构失衡压力。 （五）、竞争空间激烈，产品类型全面开花。 2008 年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城 1 号、 长信海岸水城、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、 蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘 300 万平米的项目群雄分争；城区有金碧文 华、滨海温泉海景公寓、宝华海景公寓、宝发国际大厦、帝国大厦等；滨江版块有蓝水湾， 海蓝椰风、绿色佳园等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。 （六）、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。 曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南 渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开发视野。 （七）、楼盘比的是企业内部管理与执行力。海口将步入比地段--比楼盘--比企业的竞争新 格局。