房地产开发企业成本管理与财务核算.pdf

房地产开发企业成本管理与财 务核算务核算 北京致通振业税务师事务所有限公司北京致通振业税务师事务所有限公司 邵晓琳 主要内容主要内容 • 一、房地产开发企业成本形成过程 • 二、各项成本项目构成 • 三、成本项目分配 • 四、成本项目归集过程中票据 房房地产行产行业开发基本流程开发基本流程 • 项目立项和可行性研究项目立项和可行性研究→→规划设计规划设计 （（初步初步））→→取得项取得项 目土地使用权→拆迁安置→ （地质）勘察设计 →招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的 销售→物业管理。 基本开发流程图基本开发流程图 项目建议书 规划设计条件通知书 建设工程开工许可证 发改委发改委 规划局规划局 建委建委 可行性报告 方案设计报建 工程招标及施工 发改委发改委 规划局规划局 招标中心招标中心 年度预备项目资格 建设用地规划许可证 预售或招商 发改委 规划局 国土、房管 选址申请 初步设计报建 工程综合竣工验收 规划国土 规划局 建委组织各部门 房地产开发项目 施工图设计报建 建设条件意见书 规划局 交付或自营 建委房管建委房管 建委组织各部门 土地出、转让手续 建设工程规划许可 国土局 证 规划局规划局 本次开发结束 房地产房地产开发项目手发项目手册 征地拆迁征地拆迁 放线放线、验线验线 建委 国土局 规划局 成本形成成本形成过程程 • 与与土地和前期费用有关各项规证地和前期费用有关各项规证 • 一、立项批复 • 二、、国有土地出让合同国有土地出让合同 • 三、土地使用证 • 四四、、建设用地规划许可证建设用地规划许可证 • 五、建设工程规划许可证 • 六六、、施工许可证施工许可证 • 七、预（销售）许可证 • 项目预算是房地产企项目预算是房地产企业的基础性预算的基础性预算，，包括包括： • 项目的估算、概算、预算 • 项目整体预算项目整体预算 • 开发项目的估算 • 是在开发项目的可行性研究阶段是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依对拟投资开发的项目依 据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售 价和以往的开发成本价和以往的开发成本，，对项目的收入对项目的收入、成本成本、利润等财务利润等财务 指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。