2019年昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告.ppt

租赁场地改造或建设与本项目无相关性 本项目适合的建造方式为购地自建 开发模式 操作难度 操作风险 初始资金投入量（投入成本） 回收资金 投资汇报率/周期 其他备注 购地自建 小，不需要引入外部单位 大，开发商若无酒店经营管理经验，可能导致酒店倒闭 大，土地成本、建造成本、装修成本和运营成本等均由开发商承担，投入成本大，且初始投入资金量大 酒店经营的全部收入归开发商所有，资金回收量大 由于投入成本高，平均投资回报率较低，且投资回报期长 如果以购地自建方式开发(按建筑面积10000平方米估算)则投资成本需要在3000万元左右，则投资回收期约为5年 对开发商的资金实力提出高要求 联合开发建设 大，需要具有一定资金或资源实力，且有一定经营管理水平的合作方 较大，对双方的合作模式、能力等提出很高要求 小于购地自建，但相对仍然较高 需要利润分成，小于其他三种模式 回报率较低，周期较长 对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。 整体定位之 酒店定位 如家酒店入住者与其他经济型酒店客户对比，不存在明显差异性 如家入住者高等教育学历比例 78% 经济型酒店入住者高等教育学历比例（平均） 72% 如家入住者和主要竞争对手的入住者均以男性居多。 如家入住者和主要竞争对手入住者的年龄多数在40岁以下。 如家入住者和主要竞争对手入住者的职位均以一般职员（25％）和管理人员/干部（46%）为主。 如家入住者和主要竞争对手入住者多数具有高等教育学历（大专及以上学历）。 如家入住者40岁以下比例 81% 经济型酒店入住者40岁以下比例（平均） 80% 如家入住者男性比例 67% 经济型酒店入住者男性比例（平均） 65% 如家酒店入住者同经济型酒店入住者总体在以下人口统计特征方面不存在显著性差异。 整体定位之 酒店定位 以如家的客户，看经济型酒店的客户特征如家的客户主体是中小型公司的、以“公/商务出差”为主要目的，年平均出差频次在7次以上 如家客户到本地的目的主要是公/商务出差（60％），其次是旅行（22％）。 如家入住者每年出差10次以上的占到四分之一左右，一年出差5次以下的占57％。经济型酒店入住者的年平均出差频次明显高于同价位酒店入住者的出差频次。 如家入住者年出差频次 7.11 经济型酒店入住者年出差频次 7.46 同价位酒店入住者年出差频次 4.98 如家入住者（以公商务出差为目的）所在单位的公司规模以100人以下的中小公司为 主（占53％），他们的工作单位以民营/个体（37％）、国营单位（30％）为主，而 来自政府机关/事业单位的很少，只有7％。 如家的客户主体是中小型公司的、以“公/商务出差”为主要目的，年平均出差频次在7次以上 如家入住者 的出差频次（年） 整体定位之 酒店定位 上海如家的入住者主要是来自邻近省份（浙江省和江苏省）的比较多，但是总体来看客源地比较分散 如家入住者的客源地比较分散 上海所有的入住者 【A1】请问，您从哪个城市来本市的？（单选） 上海如家的入住者 基数＝30（上海如家的入住者） 基数＝300（上海所有的入住者） 常州 泰州 扬州 海宁 马鞍山 蚌埠 青岛 元棣 石家庄 北京 广州 自贡 郑州 大连 牡丹江 长沙 太原 柳州 武汉 厦门 昆明 三亚 兰州 整体定位之 酒店定位 如家入住者出行目的 主要是公/商务出差，其次是旅行 如家客户出行的目的主要是公/商务出差，其次是旅行。 总体 公／商务出差 旅行 探亲访友 会议／展览 主要是出差 基数 210 2400 570 1830 整体定位之 酒店定位 与整体经济型酒店和同价位酒店相同，如家客户多来自于100人以下的中小公司，住宿费用全部由公司承担 大部分由公司，小部分由我个人承担 大部分由我个人，小部分由公司承担 全部都是我个人承担 全部都是由公司承担 如家入住者的住店费用承担 公司的规模－人数 超过半数入住如家的消费者住店的费用全部都是由公司承担 “经济型酒店”入住者和“同价位酒店”入住者的住宿费用承担主体比较相似，超过半数的消费者的住宿费用全部都是公司承担 如家入住者所在单位的公司规模以100人以下的中小公司为主 大部分由公司，小部分由我个人承担 大部分由我个人，小部分