销售人员激励和售前准备培训.pdf

销售人员激励和售前准备 培训 激励篇 在人的本性中，有一种倾向：我们把自己 想象成什么样子，就真的会成为什么样子—— 拿破仑·希尔 第一章——打造第四代售楼精英 所有顶尖的运动员都会利用最先进的方法及技巧来训练及改善自 己，帮助他们在世界级的竞赛中取得胜出的优势，世界级的竞赛中， 胜负往往决定于厘米、毫米、毫秒之间。而顶尖的“售楼运动员”亦同 样需要运用最先进的售楼方法及售楼技巧来改善及提高自己，使他们 能够决胜于置业者在买与不买的一瞬间。要利用及学习最先进的售楼 方 法 及 技 巧 应 必 须 先 了 解 什 么 是 目 前 最 先 进 的 售楼方法及技巧。 案例 “把梳子卖给和尚”的故事 有一个公司为了招聘优秀销售员，对四个应聘者出了一道 考题：“要求他们把梳子销售给庙里的和尚”。第一个推销员接到 任务后，心里嘀咕道：“和尚没头发，梳子是梳头发的，要把梳 子卖给和尚那是不可能的，那怕是送一把给他们，要是哪个和 尚在腰里掏把梳子出来，也会有‘花和尚’之嫌，因此，他认定要 把梳子卖给和尚那是绝对不可能的” ，结果他没卖出一把梳子； 第二个推销员开始也一直思考着梳子与和尚的关系，给梳子与 和尚划上不等号，但后来他想到梳子可以挠痒，胖和尚手不够 长，可以用梳子来挠背，此外，梳子梳头时除了梳理头发，其 实还可以按摩头部，疏通血脉，老和尚如果经常用梳子梳梳 头，念经之时就不会打瞌睡了。于是，他就以胖和尚和老和尚 为目标顾客进行了推销，不停地向胖和尚及老和尚强调梳子挠 痒及疏通血脉的功能，终于有一位老和尚接受了他的产品； 第三个推销员，接受到任务后，没有急于推销，他先进行了一番调查，结果 他发现一般的庙都是建在山上，而来庙里上香的香客，经过长途跋涉，往往衣冠 不整，特别是山中腰的山风，吹得香客们头发凌乱。于是，他想到，如果能在庙 里各个梳洗的地方提供一两把梳子，对香客来说是很方便的。而后，他找到庙里 的后勤负责人，把他的观察及想法告诉了这个负责人，结果，他卖出了100把梳 子；第四个推销售员是个超级推销员，他也不急于推销，而是在庙里进行了长达 一个星期的观察，通过他的观察和思考，他发现一个问题，现在人们的生活水平 不断提高，人们除了去庙里上香之外，也经常外出旅游，旅游时，人们经常带些 纪念品回来，而到庙里上香，捐献香油钱时，庙里却没有任何合适的纪念品馈赠 给香客。于是，他想出一个办法，在梳子上刻上三个字“积善梳” （人们上香及捐香 油钱的念头无非是想积德行善），当人们向庙里捐香油钱时，赠送一把“积善梳”给 香客，香客回家后，天天早上梳完头放下梳子就会看到“积善梳”三个字，同时，就 会联想起这间庙，这种天天的联想势必让他下一次再来捐香油钱，同时，也加大 了他向亲戚、朋友及同事等推荐这间庙的可能性，送出一把小梳子，有所花费， 但庙里的收入同时会因此大大提高。于是，他找了一间香火不太旺盛的庙，并找 到庙里的方丈，见面第一句话就问方丈：“我有个方法可以让你庙里的香火旺盛三 倍，不知道，你有没有兴趣了解一下？”本来就为庙里香火头痛的方丈一听，自然 非常有兴趣了，并表现出急切想知道的表情，这位推销员就把他的观察及解决方 案 跟 这 位 方 丈 说 了 一 遍 ， 于 是 ， 他 得 到 了 一 张 1 0 0 0 把 的 定 单 。 其实，这四位推销员恰好代表着我们房地产市 场的四代销售人员。  第1位及第2位： 代表的是以“房地产”产品为中心的销售技术  第3位及第4位： 代表以“顾客”为中心的销售技术。 1. 以产品为中心的“销售导向”型销售方式强调产品的本身，主要靠销 售人员将记忆中的内容象装“罐头”样强行让客户接受。这种独白的 销售方式有时也叫成批销售，销售的完成主要依靠销售人员的个人 能力； 2. 以顾客为中心的“客户导向”型销售方式则强调客户的需求，通过鼓 励性的与客户的交流寻求客户的真实需求，以解决客户的需求为最 终销售目的。 当然，这两种不同导向的销售方式（四代房地产销售人员）并存 在今天的房地产销售市场，并都起着不同程度的销售作用。只是， 在我国房地产的不同发展阶段，各代销售人员分别主导着当时的房 地产销售形式。 第一代房地产销售形