房地产融资概论 沙维德主编.pdfVIP

第 1 页 第 一 章 房地产融资概述 随着我 国经济体制改革 的逐步深化和 市场经济 的发 展，在住房制度改革 的推动下，一个长期被忽视 的行业 房地产业在我 国迅速兴起 。房地产业将是我 国最活跃、发展 最快 的经济领域 ，并将逐步成为我国国民经济 中重要 的支 柱产业 。 房地产业的发展离不开金融业提供的融资支持 。长期 以来 的经济实践和理论都证 明，房地产业和金融业提供的 融资服务是相辅相成，互为补充 的。有人甚至将房地产融资 对于房地产业 的作用 比喻为蒸汽机对于 世纪产业革命 的巨大贡献 。如何加快发展我国的房地产融资业，已经成为 我国改革金融体制和发展房地产业 的一个重要课题 。 第一节　　　　房地产融资的概念 （一 ）房 地 产 融 资 的概 念 房地产融资是指发生在房地产经济活动 中的，通过各 种信用方式 、方法及工具为房地产业及其相关部 门融通资 本 的金融行为 。广义的房地产融资与房地产金融的概念相 同，指 的是筹集、融通 和结算 资本 的所 有金融行为；狭 义 的 第 2 页 房地产融资则只是指其中的一个环节 ，即专指资本融通行 为。本书所指的房地产融资是狭义的融资行为。 房地产融资可 以从不 同的角度予以分类 。 从房地产融资的资本流 向看 ，可 以分为融出资本和融 入资本 。融出资本者是房地产资本 的供给方，融入资本者是 房地产资本 的需求方 。房地产资本的供求关系构成了房地 产融资的主要矛盾 ，是房地产融资经济分析的基本要素。 房地产融资还可依照融资对象分作 内部融资和外部融 资，其 中，外部融资又可 以分为主权性融资方式和债务性融 资方式。 主权性融资方式是指融资者 以出让一部分利润为条件 而 向出资者融资的行为。 主权性融资方式的共 同特点是： 所融入资本是企业永久性资本 ，其资本使用方 向 不受限制； ）出资者与融资者共 同承担风险； 出资者参与利润分配； （ ）融资程序较 复杂 ，融资成本较高，如发行房地产企 业股票就属于这种房地产融资方式。 债务性融资方式是指融资者 以还本付息为条件而 向出 资者融资的行为 ，又可 以分为直接债务融资和 间接债务融 资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关 系而获取 资本 的行为 ，商业信用、金融租赁、发行房地产债 券等就属于此类方式；间接债务融资是指房地产企业通过 各种房地产融资机构而融入资本 的行为 。如从房地产融资 第 3 页 机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。 债务性融资方式的共 同特点是： 所融入资本不能永久使用，均要还本付息； ）债权人不参与企业利润分配； ）所融资本的使用方向上大多是受债权人限制的； 融资程序较简便，融资成本较低。 房地产融资的分类如下图： 融入资本 按资本流向分 融出资本 内部融资 房地产企业股票 主权性融资 按融资对象分 合资开发房地产 外部融资 商业信用 直接债务融资 租赁