某公馆前期策划案.ppt

时间节点 桩基施工 2012年3月 施工许可证 2012年8月30日前 展销接待中心 交付使用 2012年11月1日前 预售许可证 2012年11月 开盘销售 2013年 1月4日 2013年12月31日 项目主要节点时间轴 按照工程进度时间轴，项目于2013年 1 月 4日开盘，取义“一生一世”。应配合项目资金链要求，配合广告推广计划及活动策划计划执行。 一期交房 开盘前蓄水节点 蓄水前期 蓄水期，VIP认筹期 开盘前现金预定期 客户蓄水 快速启动认筹 并保持跟进 客户策略 主攻 辅助 周边客户 1、区域内优势资源2、竞品截流3、老带新 4、渠道分销 加大 周边客户 1、区域内优势资源2、竞品截流 紧抓 开盘前期 6月1日 8月30日 10月1日 2013年1月4日 前期准备 确保顺利进入开盘强销期 形象节点期 先行规划施工样板区：商业会所及部分绿化，部分园林景观，使推广时候能让客户近距离体验本项目的项目品质，以促成签约。 保持平稳 持续销售 快速启动销售 并保持跟进 阶段任务 前期准备 客户蓄水 价格试水 形象包装期 住宅销售 商业店铺销售 开盘销售 营销中心 形象公开 强销期 持续性销售 滚动式推广 树立品牌形象 活动节点 2012年6月1日 名车品鉴会 儒林文学社 牵手甜蜜新娘 形象推进 高形象切入市场 准意向客户预订 开盘前信息轰炸 为蓄水造势 VIP卡推广 户型推广 法国名酒 2012年7月30日 2012年8月30日 2012年10月1日 开盘活动 意向客户蓄水 VIP内部认筹 筛选前三阶段有效客户 内部认筹 开盘前有效客户筛定 节日节点 销售与节日相辅相承 　　众所周知，房地产的销售向来与节日密切相关，什么样的节日就有什么样的人潮。所以，如果销售DM单页能够与节日的特点巧妙结合，利用人们的心理接受需求，就能顺势借力，把销售传单的信息传达出去。 8月 9月 10月 11月 12月 8月23日： 七夕 8月31日： 中原节 9月10日： 教师节 9月30日： 中秋节 10月1日： 国庆节 10月23日： 重阳节 11月11日： 光棍节 12月24日： 平安夜 12月25日： 圣诞节 营销手段1：升级销售力度 1、形式：媒介投放形式多样化，定向化；户外/现场包装/DM/生活手册/外展/专业网络软性服务/道旗 2、投放时间：各促销活动营销节点 3、原则：波动式有节奏推进（广告投入）+焦点扩散（活动推广） 4、渠道营销：行业资源利用，升级销售：介绍成交90㎡-125㎡单位的房子，奖励2000元现金，介绍成交125㎡单位以上的房子，奖励5000元现金。 5、渠道资源整合： ①老业主资源的整合；老顾客带新顾客购房，成交后奖励2000元购房卡。 ②销售内部奖励计划；推出公司内部认购优惠政策，凡公司内部员工直系亲属在“XXX公馆”置业的，房屋面积在85m2-99m2（含）的可优惠10000元购房款，房屋面积在100m3（含）以上的可优惠20000元房购房款。 ③XXX集团内部资源整合；利用集团内部资源推销，整合多方面资源提高成交量。 ④行业内的渠道资源整合；选取部分房产代理商，进行分块分销，提高成交量。 ⑤二手资源的渠道销售整合；与二手房产商合作销售新的二手房，增加成交量。 ⑥跨行业的资源整合；利用一切可利用资源，不分行业、不分地域，投资置业皆可接受。 营销手段2：定向巡展（营销中心进万家） 时间：各镇逢集市/周未 对象：A、客源地：政府部门、各乡镇集市、县城中央花园 B、截留：竞争性项目。（严禁抨击对手和诋毁对手项目） C、定向对接：活动节点外设置区，如：乡镇设点（短期，限一天） 形式：售楼员现场咨询推介，派发单张，与意向客户沟通，引导客户到营销中心看房，营销中心现场对接。 物料：DM单页、小礼品、看房车（看房车目的地：营销中心） 效果：点对点传播，挖掘新客源，带动现场人流，实现到访量有较大提升，促使前期蓄水客源群体迅速增大。 备注：1、此活动需与设点现场管理部门协商设点区域及费用等问题。 2、如果说房地产销售DM单页有什么是最忌讳的，那就是印制粗劣、形式陈旧，花花绿绿的外表一看就是档次低下的产品广告。这样的销售单张不仅不能引起消费者的阅读兴趣，而且消