思源豪宅产品策划思路讲义.ppt

* 思源观点10：充分挖掘非住宅地块的价值，重视其对住宅产品价值的提升作用 615地块公建 616医院用地 “五星级”精品酒店及商业配套，附加物业服务及会所价值 社区高端教育配套，北京知名学校/私立学习/国际学校 充分挖掘非住宅地块的价值，重视医疗、教育及公建、公共绿地地块对住宅产品价值的提升作用 620多功能用地 独栋商务商业业态，如企业会所、文化餐饮等 621教育用地 社区医疗配套，高级诊疗中心及专科诊所等 产品观点 产品策略 * 思源观点11：将商业用地转化为住宅形式，巧借地块景观资源，丰富用地功能，提升售价 内部区隔为4-5栋独立的楼座，整售给大企业，引入小众消费、商务接待的业态，如驻京办、企业会所、文化特色餐饮等。 620地块：做成商业，卖不上价，怎么办？ 产品观点 产品策略 商务独栋，单栋面积2000-3000㎡，标准层面积450-600㎡，5F-6F 私密毛坯交房，每层均预留燃气及上下水管道，首层局部挑空 * 思源观点11：将商业用地转化为住宅形式，巧借地块景观资源，丰富用地功能，提升售价 -1F：停车场、储藏及设备间 1F：前台迎宾、企业展示 4F：行政、办公、会议 2F：餐厅（大堂）、厨房 5F：客房（标间） 3F：餐厅（包厢） 6F：客房（总统套房） 屋顶花园 前庭 后院 企业会所 功能空间示意 产品观点 产品策略 * 以居住的方式提升公建的价值 参考案例： 北京苹果社区 二十二院街 将公建部分置于地块南侧，形成6-7个别墅，参考北京苹果社区的二十二院街的形式。 城市里稀缺的别墅业态，以居住的方式提升公建的价值。 南侧的市政绿化带可以带来更加私密、隐逸的感觉 思源观点11：将商业用地转化为住宅形式，巧借地块景观资源，丰富用地功能，提升售价 产品观点 产品策略 * 边单元户型面积约900㎡，中间户型约700㎡ 中间户型带天井，使得各居室达到全明与南北通透，提高居住舒适度 思源观点11：将商业用地转化为住宅形式，巧借地块景观资源，丰富用地功能，提升售价 产品观点 产品策略 22F 2F * 在经营上，620与613地块公建相邻，相互呼应，有可能整体销售给一家企业。 620的商务独栋：提供餐饮、办公等外向型业态。 613的小独栋别墅：则提供更加私密的居住空间。 1 2 3 4 5 22+1F 23F 27+1F 5F 5F 5F 5F 3+1F 思源观点11：将商业用地转化为住宅形式，巧借地块景观资源，丰富用地功能，提升售价 产品观点 产品策略 * 思源观点12：通过商业用地的集团购买客户，启动住宅部分的先期销售 会所价值 （总价上亿） 主力住宅价值 （总价1000-2000万） 借助本项目与其他豪宅差异化着力点，拥有全主题配套会所可供购买的优势，重点推介企业会所需求型大客户，同时承诺配售若干套优惠住宅指标，带动整盘去化，是本项目的营销重要突破口，亦可作前期宣传点之一。 配售若干住宅指标 产品观点 产品策略 * 思源观点12：通过商业用地的集团购买客户，启动住宅部分的先期销售 针对性客户拓展的线下动作参考： 1、启动前期种子客户”推会所、带住宅”，重点以计划买会所或驻京办的企业老总为主，进行摸底和梳理； 2、启动异地行销战略，重点以销售拜访的方式上门推荐本项目会所，并顺带推介住宅 可选择目标地如：新疆、内蒙、山西、宁夏等能源类大客户聚集地； 注意：推荐方式一定要先推上亿级别企业会所，再顺便搭推本项目住宅 3、针对港、澳客户，结合客户在北京生意往来，往返机场方便，做特定推介； 4、启动客户圈层活动，侧重客户参与性，入市大前期重点不以买房子为主，而以目标客户对本项目的参与性为主，如：征求客户装修方案、征询客户对会所的需求等。 产品观点 产品策略 * 思源观点：关于户型及其他 让地下层更有价值，让首层更有价值，让顶层更有价值 户型套系设计的功能集约化 户型空间设计的叠加性 智能化家居、安防、物管及社区文化的一体化 产品观点 产品策略 思源观点13：让地下层更有价值，让首层更有价值，让顶层更有价值 * 大平层户型，360度观景 前后大面积露台赠送 室内室外空间极度舒展 高度上尽显“空中花园” 的魅力 顶跃设计，局部挑空的客厅 城市豪宅里稀缺的“空中别墅”气派 产品观点 产品策略 * 思源观点14：户型套系设计的功能集约化 * 卧室玄关 礼仪感强 私密性好 大型步入更衣室 青少年书房 关爱下一代 大尺度舒适型电梯 独立入户 品质化入户花园 大型观景阳台 完善后勤功能区 独立后勤通道 独立后勤电梯 功能完善主卧套系 带阳光房 完善功能次主卧室 方便家