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中恒江南·第一城 项目可行性研究报告 重庆市机械工业第三设计院 北京中恒房地产开发有限公司 二 00 七年一月三十日 第一章 项目建设背景 1 第一节 国家宏观经济环境及行业政策法规 自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级 阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，一直保持着稳健、快速的增长水 平。 结构调整成效进一步显现，从国家统计局发布的各项指标看，2005年国民经济呈现增 长快、效益好、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所 改善。2006 年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋 势，上半年工业增加值累计增长17.7%，同比增幅提高了1.3个百分点。工业生产呈现出全 面加快的势头，39 个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以 上工业企业实现利润同比增长28%，继续保持较快增长速度；工业经济效益综合指数182.75， 比去年同期提高15.66点。 财政收支也显示了良好的态势，上半年财政收入同比增长22%，比上年同期多收3600 亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素， 实际增长 10.2%，增速比去年同期加快 0.7 个百分点；农民人均现金收入 1797 元，实际增 长11.9%，虽然增速较上年同期回落0.6个百分点，但仍然是多年来较高的增长速度。消费 品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长13.3%，比上年同期提高了0.2个 百分点；扣除价格因素实际增长 12.4%,比上年同期提高了 0.4 个百分点，而且出现了二季 度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资 42371 亿元，同比 增长29.8%，增速比去年同期加快4.4个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增 长 31.3%，加快 4.2 个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资 7695 亿元，增长 24.2%，加快0.7个百分点。 2006年上半年我国出口额4285.93亿美元，同比增长25.2%；进口额3671.46亿美元， 同比增长21.3%。消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上 涨 1.3%，增幅同比低 1 个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明 显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。 房地产方面，2006 年 1－7 月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资 10035.2 亿元，同比增长 24.3%，增幅上升 2.1 个百分点。住宅房地产开发投资占 70.3%， 其中，经济适用房开发投资占 3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分 别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。 2 2006 年 1－7 月，全国完成购置土地面积 18708.84 万平方米，同比下降 3.0%，同比 去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积涨 幅的21.0个百分点。 总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开 发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地 购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政 策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还 十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异 地购房所占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。 在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了一系列的调控政策，从国八 条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规 定要求开发商每个项目中套型建筑面积在 90 平方米