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预期市场竞争环境小结 从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区 土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本项 目所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们项目的操 作； 从容积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大部分住宅用地的 规划容积率都在1.0以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供应规模相对 较大，大面积地块的容积率都在1.5以上。按照正常情况来分析，容积率 1.0左右对应的产品形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多层；容 积率1.5以上对应的产品形式是以小高层为主。 由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大， 竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。 区域重点个案分析 龙湖滟澜山 基本信息 投资商/开发商：北京龙湖置业有限公 司； 景观设计：美国BASSNIAN住宅设计 事务所； 地址：顺义区温榆河中央别墅区、京 承高速后沙峪出口东1500米 ； 占地：24万平米； 建面：10.8万平米； 容积率：0.67； 物业类型：别墅； 建筑类型：联排； 园林特色：西班牙和托斯卡纳风格； 装修：精装修，全套品牌家电家具。 项目特点分析 高容积率的别墅产品：容积率为 0.67，但是别墅大面宽小进深的特 点让产品的品质丝毫没有降低。 景观和植被：园林的层次感及原生植 被的移植增加了小区的精致与奢华。 精装修：高标准的装修进一步提 升了产品的价值与档次。 名都园 基本信息 投资商：中粮集团； 开发商：北京名都房地产开发有限公 司； 景观设计：机械部建筑设计研究院/ 北京东方园林艺术公司； 地址：顺义区温榆河畔； 占地：26.6万平米； 建面：17万平米； 容积率：0.63； 物业类型：别墅；公寓； 建筑类型：独栋、联排，多层板楼； 园林景观风格：南加州风格； 装修：公寓为简装。 名都园 项目特点分析 别墅与公寓的完美结合：高标准 的装修进一步提升了产品的价值与 档次。 成熟的社区氛围：别墅产品早已 入住，此次为公寓销售，成熟的社 区分为对于投资者是非常必要的， 因为这会直接会影响到租金水平。 名都园公寓产品投资回报分析 项目 2居（69平米） 3居（145平米） 4居（210平米） 总价 69*9500=65.55万 145*9500=13.775万 210*1万=210万 购房成本 首付30% 20.55万 41.75万 63万 （元） 贷款 45万 96万 147万 月供（15年） 3712 7920 12127 物业费 607 1276 2332 取暖费 240 505 923 日