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基于主成分研究法房地产上市公司业绩综合评价研究 一、引言 随着我国房地产市场的不断发展，调查上市公司的经营 业绩已成为投资者、政府管理部门以及公司内外社会大众共 同关心的重要问题。如何科学、合理地综合评价房地产上市 公司经营业绩已成为当前公司业绩评价理论与实践中的一 个主要问题。本文应用主成分分析法进行房地产上市公司业 绩评价研究。 二、模型构建 在用统计分析方法研究这个多变量的课题时，变量个数 太多会增加课题复杂性。人们自然希望变量个数较少而得到 的信息较多。在很多情形，变量之间是有一定的相关关系的, 当两个变量之间有一定相关关系时，可以解释为这两个变量 反映此课题的信息有一定的重叠。主成分分析是对于原先提 出的所有变量，建立尽可能少的新变量，使得这些新变量是 两两不相关的，而且这些新变量在反映课题的信息方面尽可 能保持原有的信息。 主成分分析 (Principal Component Analysis, PCA) 是将多个变量通过线性变换以选出较少个数重要变量的一 种多元统计分析方法，又称主分量分析。在实际课题中，为 了全面分析问题，往往提出很多与此有关的变量(或因素), 因为每个变量都在不同程度上反映这个课题的某些信息。主 成分分析首先是由K.皮尔森对非随机变量引入的，此后H. 霍特林将此方法推广到随机向量的情形。信息的大小通常用 离差平方和或方差来衡量。 财务指标的初步处理(1)设上市公司数为n , 选取的财务比率共有k个Xll, X12, Xlk, Xij (i=l, 2,…, n； j=l, 2,…，k)代表第i家公司第j项财务比率数据， 并对Xij进行标准化处理，得标准分t二(Xi-?)/?啄。 计算标准化后财务比率i与财务比率j之间的相 关系数rij,得到相关系数矩阵为R二(rij)o 计算R的特征值X和特征向量？滋。因为R为正 定矩阵，故其特征值入i都是非负数，将它们依大小顺序排 列为：入1X2-Xk^O；对应于入i的特征向量为？滋i (i=l, 2, -k)o 求主成分Zl, Z2,…，Zk,它们是XI, X2,…， Xk的线性组合，组合系数为Xi的特征向量为？滋i (i=l, 2,…，k)o Z1的方差最大，Z2,…，Zk的方差依次递减， 由于入i就是Zi的方差，故由特征值可求得各主成分的贡 献率a i及累计贡献率t?章卩m： a i是主成分Z1保持原始数据信息总量的比重；t?鄆 m是主成分Z1至Zm保持原始数据信息量的比重。 （二） 构造财务状况综合评价指数 设定累计贡献率， 确定了选择S个主成分之后，要根据主成分的计算结果，结 合定性分析对各主成分赋予新的意义和合理的解释。 假设选择了 S个主成分，则构造房地产上市公司经营业 绩的综合评价值P为： P=a lZl+a 2Z2+-+a sZs （a i 为贡献率） （I） （三） 房地产上市公司财务状况综合评估将上市公司 样本的标准化后的财务比率数据代入各主成分线性表达式 得到各主成分的数据，再根据综合评价指数表达式（I）得 到企业经营业绩的综合评价指数F值，指数值越高代表企业 的经营业绩越好，相反，越低则企业的经营业绩越差。 三、模型应用 本文根据2010年房地产上市公司中年报资料，结合上 述评价模型对我国房地产行业30家上市公司的经营业绩进 行综合评价。 （一）评价指标体系构建财务指标是衡量一个项目业 绩的主要工具，它概括了过去行为的直接经济后果。恰当的 财务分析不仅是对住宅项目经营效果的综合评价，而且对其 利益相关者（如股东、债权人等）同样具有重要的现实意义, 因此，财务指标一直是而且也将继续是使用最广泛的因素。 本文主要选取以下方面的指标对企业业绩进行评价：净资产 收益率（XI）,留存收益总资产比（X2）,流动比率（X3）, 资产负债率（X4）,现金总负债比（X5）,现金收入比（X6）, 总资产周转率（X7）,存货周转率（X8）,主营业务收入增长 率（X9）,净利润增长率（X10）,总资产增长率（XII）,资 本积累率（X12）o （二）上市公司经营业绩评价 对30家房地产上市公司 的12个反映企业经营业绩的财务指标进行标准化处理，计 算相关系数矩阵，计算特征根、贡献率和因子载荷矩阵后， 得到特征向量，最后确定主成分向量如表1： 确定主成分向量： Z1 =-0. 157ZX1-0. 088ZX2+0. 106ZX3+0. 39ZX4+0. 425ZX5 -0.065Z X6-0. 039ZX7+0. 419ZX8+0. 366ZX9+0. 402ZX10-0. 059ZX11+0 .377ZX12 Z2= 0. 518ZX1+0. 516ZX2-0. 283ZX3+0. 152ZX4+0. 091ZX5 +0.524Z X6+0. 072ZX