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项目参与主体的项目管理 租售阶段 选择物业销售形式；制定租售方案；制定宣传与广告策略。 投资决策分析 包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。 前期工作 包括：获取土地使用权；确定规划设计方案并获得规划许可；建设工程招标；开工申请与审批；前期工作的其他环节。 建设阶段 是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。项目管理的内容包括：质量控制；进度控制；成本控制；合同管理；安全管理；竣工验收。 房地产开发流程 房地产市场分析 是通过信息将房地产市场的参与者与房 地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分 析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展 趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会 或调整其市场行为。 房地产市场分析的内容： 1、宏观因素分析；经济增长、人口、社会政治、产业结构等。 2、市场供求分析；供给、需求、竞争、市场占有率分析。 3、相关因素分析。 投资决策分析——市场分析 市场总需求 是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场 营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购 买的总量。 市场需求分析 就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量和需求种类等。 市场趋势分析 三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。 分析市场趋势的方法有： 1、购买者意图调查法； 2、销售人员意见综合法； 3、专家意见法； 4、时间序列分析法； 5、相关分析法。 竞争者分析 识别竞争者； 现代营销战略 核心可以称为STP营销，即细分市场、选 择目标市场、产品定位。 细分市场 买方市场是由若干个购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据。 市场细分的方法：根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型。 市场购买行为分析 影响消费者购买的因素：1、社会文化 因素；2、个人因素；3、心理因素。 确定竞争者； 确定竞争者的战略； 判断竞争者的反应模式； 分析应采取的对策。 产品市场定位策略 就是使本企业产品具有一定的特色，适 应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在目标消费者心目中的良好 形象。 房地产产品功能定位 是指在目标市场选择和市场定位的基 础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类 型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本和辅助功能作出具体规 定的过程。 目标市场 的选择，有以下几种模式： 1、单一市场集中化；2、选择专业化；3、产品专业化；4、市场专业化；5、全面覆盖；6、大量定制。、 市场定位 目标市场确定后，企业为了能与竞争产品有所区别，开 拓和进占目标市场，取得产品在目标市场上的竞争地位和优势，更好地 为目标市场服务，还要在目标市场上给本企业产品做出具体的市场定位 决策。 系统风险 个别风险 房地产投资的风险:主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、 政策、或然风险等。 收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、 时间、持有风险。 投资决策分析——财务评价 基础 数据 风险分析 经济 指标 盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标。 清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。 投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 成本包括：开发项目总投资；开发产品成本；经营成本；期间费用。 盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 敏感性分析：是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 前期工作 土地使用权获得 1、寻找机会地块； 2、交地、进行基本的场地平整； 3、交地价款； 4、签订出让合同； 5、办理临时土地使用； 6、交齐土地价款获得土地使用权证。 其他证书获得 1、交地款； 2、办理年度施工计划； 3、办理建设工程规划许可证； 4、办理开工证征求意见函同时进行招投标； 5、办理建筑工程施工许可证； 评标 定标、确定中标人 唱标 标书审查、澄清 签定合同 投标人制作标书 招标文件答疑 组织现场考察