优先购买权适用法规为何.doc

四動二B 4950T079 林淑靜 1優先購買權適用法規為何?土地法104條有何特殊意義? (1)土地法第34條之一及土地法第104，107條 (2)土地法第104條 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 2市地重劃程序為何?重劃負擔費用如何? (1)市地重劃之程序 重劃區之選定→重劃計畫之核定與公告→測量調查及地價查估→計算負擔(含抵費地)→分配設計→地上物之拆遷補償及工程施工→公告通知與異議處理→權力清理→地籍整理→交接及清償→財務結算→成果報備 (2) 重劃負擔費用：（一）費用：工程費用、重劃費用、貸款利息 　　　　　　 （二）用地：法定公共設施用地共同負擔 3區段徵收補償方式為何?舉辦地區確定範圍為何? 現金補償方式 申請領取抵價地作為補償 　　 地價補償(土徵30等)：（一）已依法規定地價，其所有權未經移轉者，依其法定地價 　（二）已依法規定地價，其所有權經過移轉者，依其最後移轉時之地價 　　　　 （三）未經依法規定地價者，其地價由該管直轄市或縣（市）地政機關估定之 改良物之補償(土徵31)： （一）建築改良物： （１）土地改良物被徵收時，其應受之補償費，由該管直轄市或縣（市）地 政機關會同有關機關估定之。 （２）建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。 （３）本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，其地上建改良物，應 參照重建價格補償。 （４）依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地上建築改良物之補償以重建價格為準。? （５）徵收之補償，建築物以重建價格為準。 （６）直轄市或縣（市）地政機關，於接到核定徵收土地案時，應即派員調查一併徵收之土地改良物實況，作為計算補償費之依據。 （二）農作改良物： （１）被徵收之土地之農作改良物，如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，其應受補償之價值，應按成熟之孳息估定之；其被徵收時與其孳息成熟時相距超過一年者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。 （２）農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與孳息成熟時期相距在一年 以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。 （３）土地徵收時，農作改良物價額之估定，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估定之；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。 （４）被徵收耕地終止租約時，由直轄市或縣（市）地政機關補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物，並以地價扣除繳納增值稅後餘額三分之一補償原耕地承租人。 土地改良之補償(土徵32)： （一）建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。 （二）農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良物與修築農路、灌溉、排水、防風、防砂及堤防等設施。 （三）其他用地開發所為之土地改良。 合法營業損失之補償(土徵33)：建築改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。 改良物之遷移費：自行遷移(土徵34)、代為遷移(土238) 接連地之損失補償(土216)： （一）須與被徵收之土地相連接。 （二）連接地之損失，須因徵收土地之使用而產生。 （三）須不能為從來之利用，或減低其從來利用之效能。 （四）須連接土地所有權人，始得請求補償。 （五）須向需用土地人要求相當補償。 4土地增值稅之目的?如何計算土地漲價總數額? (1) 土地增值稅係對土地價值非因施以勞力資本而增加之自然增值部分所課徵之賦稅，以供增進社會全體福利。我國憲法第一百四十三條第三項規定：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家課徵土地增值稅，歸人民共享之」。故土地增值稅乃以不勞而獲之增值作為課稅標的。 至課徵土地增值稅乃為實現平均地權最有效之手段，其用意在於稅去私人不勞而獲之利得，防絕土地投機壟斷，使社會大眾所創造之財富，歸諸予社會大眾所共有，以去除社會財富之不平，達到「地利共享」的目的，故其社會政策遠大於財政政策的效果。 徵收土地自然增值，促進地利共享目的 對地主不勞而獲之利得課稅，符合稅負公平原則 不易逃漏稅，符合稅收確實原則 課稅成本低，符合稅務行政原則 (2) ＜土地漲價總數額之計算公式＞ 土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×台灣地區消費者物價總指數％－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋土地使用變更時捐贈土地之公告現值總額） 土地漲價總數