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Chapter 4  地租論 第一節 收益地價 一、價值與價格 所謂價值（value）簡單講係指受人重視的程度。 受人重視的程度以貨幣表示者，稱為價格（price）。 財貨受人重視的程度，係源於其能提供的效用（utility）多寡而定。 若能提供的效用大，則受人重視的程度高，其價值亦大。 第一節 收益地價 一、價值與價格 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 土地經使用後，如能產生收益，該土地則能產生價值，此項價值屬於使用價值，故可將其收益（即扣除費用後的純收益）再以一般通行利率予以資本還原，便可得收益價值（revenue value, or income value），其公式如下： 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 第一節 收益地價 二、收益地價之意義 第二節 市場地價 一、市場地價之意義 影響土地（以市地為主）供求的因素，計有下列幾項： 影響土地供給的因素 公共建設 建築技術 都市計劃 稅制 新社區或新市鎮的開發 政治情勢 第二節 市場地價 一、市場地價之意義 影響土地（以市地為主）供求的因素，計有下列幾項： 影響土地需求的因素 人口 所得 景氣的展望 投資管道 社會制度 都市化之趨勢 第二節 市場地價 一、市場地價之意義 第二節 市場地價 二、市場地價與收益地價經常並不一致 假設還原利率不變，收益地價係由收入與成本而決定；但市場地價則由土地市場的供給與需求關係而決定。由於兩種價格的決定因素不同，所以同一塊地的市場地價與收益地價，經常並不一致，這應係一種必然的結果。 第二節 市場地價 二、市場地價與收益地價經常並不一致 一般而言，市場地價與收益地價之間的關係，可以用下式表示之： 第三節 物價與地價 一、物價影響地價 土地是生產要素的一種，故其價格亦必受到土地市場的影響而變動。換言之，土地的價格必定受制於土地的供求關係而變動。 第三節 物價與地價 一、物價影響地價 如圖4-8所示，當土地供求趨於均衡時所形成的地價為OP。 第三節 物價與地價 二、地價與物價之影響 其主要的理由，如下： 即使地價上漲，因而影響農業的生產成本，也因其未能掌握能控制整個市場的農產品數量，所以市場的農產品價格仍然不會變動。 工業的用地成本占工業產品的生產成本的比率非常微小，故縱令地價上漲，其對生產成本的影響實在微不足道，幾乎等於沒有影響。所以，地價變動並不影響工業產品的價格。 第三節 物價與地價 二、地價與物價之影響 其主要的理由，如下： 就服務業而言，房地產租金的上升，亦可從延長營業時間的途徑予以吸收，使得商品價格能維持原來的水準。 地價變動勢必透過生產成本而影響物價，惟其影響的幅度大小及敏感快慢等，卻因產品性質不同而有所差異。 第三節 物價與地價 二、地價與物價之影響 其主要的理由，如下： 就服務業而言，房地產租金的上升，亦可從延長營業時間的途徑予以吸收，使得商品價格能維持原來的水準。 地價變動勢必透過生產成本而影響物價，惟其影響的幅度大小及敏感快慢等，卻因產品性質不同而有所差異。 第三節 物價與地價 三、地價上漲的正、負面影響 地價上漲的正面影響 地主的資產價值增大 抵押品價值增大，銀行之經營安全穩固 房地產交易活絡，房地產業者的收益增大 促進老舊建物的更新與改建 土地稅的收入增大 第三節 物價與地價 三、地價上漲的正、負面影響 地價上漲的負面影響 促使房地產價格上漲，加深住宅問題的嚴重性 促使房租上升，提高工資率，推動物價上漲 誘發土地投機風氣，加速地價上漲 擴大所得分配不均，易於引發社會不安 延緩公共建設，妨礙生活環境之改善 資金大量流入房地產市場，扭曲正常的資源分派 形成泡沫經濟，瓦解整個經濟體系 第三節 物價與地價 四、抑制地價上漲之措施 ?擬先就如何增加土地供給量的措施，提出下列的探討 開發新社區或新市鎮，增加住宅用地之供給 實施空地限期使用，以資增加建地供給量 辦理市地重劃，藉此增加建地供給量 低度利用之老舊房屋實施更新重建 獎勵遷廠，將原有廠地改編為住宅用地 第三節 物價與地價 四、抑制地價上漲之措施 減低土地需求的作法，其常用者，計有下列幾項： 降低金融機關對土地投資之資金比例 限制非以建築利用為目的之購地融資 加重法人土地買賣利益之稅負 強化土地增值稅之徵稅效果 開徵空地稅並擴大空地稅之徵收區域 * * 圖4-1的說明得知，水的總效用遠大於鑽石的總效用，惟其數量頗多，邊際效用偏低，導致價格下降。反觀，鑽石的總效用雖小於水，惟其數量非常有限，而邊際效用卻大於水，故其價格遠高於水的價格。蓋價格係依據邊際效用高低而決定。 市場地價