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浅析杭州房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值 摘要：房地产，一个与社会大众息息相关的名词，一个牵动许多购房者神经的名 词。眼下的房价无疑是最火热的焦点。影响房地产价格的因素有很多，人们的收 入在增加，而房价也在不断上涨，究竟是什么推动着如此之高的房价继续稳步爬 升，房地产的开发总值与哪些方面相关，这些都是值得探讨的问题。 关键字：房地产价格 影响因素 模型分析 开发 -X经济背景分析 近几年來，杭州住宅消费市场一直成为社会各界关注的热点，住宅产业也己 经成为杭州经济的一个重要支柱产业。自1998年以来，杭州房地产住宅消费市场 进入了一个快速发展阶段，出现了以供求两旺、房价持续上涨为特征的“杭州现 象”，有力地促进了城市发展和居民居件条件的改善。但随着住宅市场供求逐步 趋于平衡，政府宏观调控力度不断加人，未来杭州房地产住宅消费市场能否保持 平衡，健康发展，值得进一步关注和研究。 研究目的 在我国，当前的社会经济发展阶段上，房价问题不仅是一个住宅经济问题， 也是一个社会与政治问题。因此，研究房地产价格的影响因素，科学地反映居民 现实购房能力与现行房价的差距，对及时地为政府提供决策依据、科学调控房地 产市场有重要的意义。 三、杭州住宅价格影响因素的定性分析 总结国内外各专家学者的观点.一般将影响城市商品住宅价格的因素分为五类：经济因 素、自然因素、社会因素、政策因素和心理因素。经济因素主要包括经济发展状况、通货膨 胀居民收入水平和消费结构、财政金融状况以及市场垄断性等。自然因素主要包括住宅的区 位、地质条件、地形地势、日照、通风状况、住宅外观、结构、楼层、朝向等。社会因素主 要括人口因素、社会环境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、税收政 策和货币政策、产业政策和城市规划等。心理因素主要包括对未束的预期和心理偏好等。在 此，将对影响我国商品住宅价格的各种因素重新进行归纳和整理，从需求和供给两个方面进 行定性分析。 1、从需求角度思考 人均可支配收入 自1998年开始，我国开始停止福利性实物分房，并开始住房货币化改革.房 地产行业迎来了春天，开始了高速发展，同时我国GDP也在以惊人的速度增长。 GDP的高速增长给人民生活水平带来了巨大的提高，城市化进程加快，形成刚性 需求。同时，城市人均可支配收入逐年增加.增长速率达到了 10%以上。根据持 久收入假说，对于住房这类消费品，消费者会从收入预期决定是否购买。因此， 我们看到随着经济的发展，人均可支配收入的增长，及对我国经济发展和人均收 人的乐观预期.导致了对于住房的需求迅速膨胀。 据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的数据显示，去年杭州市区城 镇居民人均可支配收入超2. 6万元，去年市区城镇居民家庭人均总收入达到 30338元，比上年增长12.2%。人均可支配收入为26864元，增长11.5%。市统 计局分析，去年杭州市实施了发放消费券、上调养老金和离退休金标准、增发离 退休人员重大节假口补贴、提高失业保险金等一系列增加收入的政策，增加了市 区城镇居民总收入中的工资性收入、财产性收入、经营性收入和转移性收入 人口因素 中国作为世界上人口最多的国家，同时也是世界上最犬的发展中国家，工业 现代化的同时必然会引起城镇人口的大量增加，杭州城市化的发展也成为了推动 杭州房地产行业发展的最基本的动力之一。同时，由于生活观念的转变，不再追 求四世同堂的人们开始希望有一片自己小家庭的住房。这些都是造成刚性需求的 主要原因o 另外，人口结构对于资产价格包括房地产价格有直接影响。当储幫者比例高 的时候，消费率肯定是低的，投资率肯定是高的。而一个社会工作年龄段高，抚 养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使 得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实 现保值甚至增值。因为目前存钱的银行利率水平太低，这种情况下，大家就去购 买各种各样的资产。随着中国主要储蓄者比例的上升，我们的房价也在上升。 实际贷款利率 由于实际贷款利率对于住房的投资性需求影响较大，而对于刚性需求和改善 性需求影响不大。因此，在通胀增加的压力下，尽管杭州连续多年上调贷款利率, 而实际利率上升的并不快，进而对于住房需求的抑制作用并不明显。 2、从供给角度思考 商M住宅价格主要受到土地、建筑成本、市场垄断性、相关政策和房地产开 发商对未来的预期等因素的影响。 (1) 土地成本 房地产住宅价格和土地成本具有一定的相关性，土地成本是住宅价格的一个 重要影响因素。随着经济的快速发展和城市化进程的加快，杭州城市规模不断扩 张，土地资源总体供求矛盾越来越尖锐。城市土地市场是房地产市场体系中的一 个重要子市场，这是因为土地是房地产开发运行的基础性资产。土地市场受主体 房地产市