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浅谈铁路房地产合作开发特点及风险 中图分类号：F293. 3文献标识：A文章编号：1009-4202 (2012) 12-000-02 Lamming在《超越伙伴关系：革新的战略和精细供应》 一书中，将企业关系的发展分为：传统关系、自由竞争、合 伙关系、伙伴关系、战略联盟关系五个阶段。美国里海大学 首先提出动态联盟概念，从此动态联盟作为当今最好的合作 模式之一，逐渐被各行各业所采用。铁路房地产合作开发就 是指铁路企业利用自有土地资源为合作条件，与路外企业共 同进行商业或住宅房地产项目开发，双方按约定分配收益的 一种经济联合行为。 一、铁路房地产合作开发的特点 1?组织的松散性。铁路单位与路外企业保持着各自的独 立性和平等的法人资格，彼此独立，没有控制与被控制的关 系，通过合作开发协议及项目公司股权等方式建立合作关 系。合作方有可能随着各种情势的变化而发生退出、变更。 2?资源共享与优势互补。合作使铁路企业的土资资源与 路外企业的资金、人才、经验、社会资源有机地整合在一起, 产生协同效益，对铁路企业来说能解决资金问题，加快项目 推进，降低投资风险，弥补资质不足。 3?合作形式具有多样性。虽然铁路方的合作基本前提为 土地，但合作方除了提供资金外，还可在市场、技术、资金、 人才、信息、市场营销、资金运作等等许多方面提供支持。 合作模式既可采用合伙联建模式，也可采用项目公司制。项 目收益分配形式也有多种。 对立与合作并存。铁路企业与路外合作企业通过合作 彼此取长补短，提高市场防御能力与竞争力，但基于企业的 自利动机，在一定范围内双方也在尽可能地将风险转移，争 取利益最大化，培养增强自身实力以获得更多话语权与决策 权。 法律关系复杂。一是合作关系的法律性质，存在合伙 性质与土地使用权转让性质两个不同归属。国务院《划拨土 地使用权管理暂行办法》第四十条规定：以划拨土地使用权 作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土 地使用权转让行为。《广东省城镇房地产转让条例》规定， “一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发房地产， 并以产权分成的情况视同房地产转让”。最高人民法院《关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的 解释》第24条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使 用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认 定为国有土地使用权转让合同。由此可见，是合伙还是土地 转让取决于合同的约定是否体现风险共担的精神，相关手续 的完备及相关行政许可批文是否列明铁路方是开发主体。二 是铁路方的法律地位，存在土地购买者与土地拆迁补偿人的 重叠，合作开发用的土地经过公开招拍挂程序，铁路企业竞 买成功后作为购买土地单位及原用地单位就有了土地使用 权人及折迁人的双重身份。三是铁路方的权利性质，既享有 债权也享有物权。债权是基于铁路方与合作方签订的合作开 发协议，约定了相应的权利义务及利益分配，此种权利既是 债权。同时，经过划拨用地转变为商业用地的招拍挂程序， 铁路方作为土地使用权人及拆迁人享有基于土地的物权。 二、铁路房地产合作开发风险的特点 美国著名经济学家F. H. Knight就曾提出，风险是不 愿发生的可预测不确定性的客观实体。房地产合作开发项目 的风险是指在合作开发房地产项目过程中基于外部环境、合 作方能力或不诚信行为而产生的可能给铁路方带来重大损 失的不确定因素。风险的特点有： 1?风险具有博弈性。博弈在合作双方之间，一方的风险 承担得少，就味着另一方风险承担得大，因此合作协议从谈 判到签订，就是合作双方之间利益、风险再分配的过程。合 作方往往是大型房地产投资商，在资金实力、社会能力等方 面占有较强的优势，铁路企业往往处于信息不对称的环境 下。 2?风险具有隐弊性。房地产开发项目周期长，项目的缺 陷在实施比较顺利的时候风险容易被掩盖，而且宏观经济环 境、政策以及合作方企业自身的情况变化，问题随时有可能 发生，而且具有较高的隐蔽性。 3?风险具有高代价性。风险一旦发生，不仅项目的预期 利益无法实现，还会导致项目停工，已施工的部分烂尾，更 严重的还使铁路土地及项目被强制拍卖，损失可能是成千万 或上亿元的。因此避免铁路企业经济损失，实施利益最大化, 是风险控制的重要目标。 三、铁路房地作开发的主要风险 未将铁路方列名的风险。是指在报建手续中，合作方 利用自身信息优势，借申办行政许可证的机会，将合作项目 的批文或证照办至其单独名下，这给未列名的铁路方带来巨 大风险损失 土地有瑕疵的风险。根据国土资源部第11号令第四 条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”国有划拨土地不能 直接用于合作开发房地产商业项目，否则项目将存在违法。 3?资金短缺的风险。房地产开发投资需要的资金量