房地产企业开发费用与销售收入分析.docVIP

PAGE PAGE 1 附：我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告）。 我国房地产企业开发费用及销售收入分析 基本情况及主要结论概述 一、数据来源及调查介绍 调查时间：2008年下半年。 本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。 在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业 划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目 划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。 划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。 城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 城市 项目数量 项目进展情况 北京 7 5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售 上海 30 13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中” 广州 31 6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕 呼和浩特 5 4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中” 青岛 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 苏州 1 尾盘销售阶段 成都 1 规划设计阶段 二、指标界定 主要指标界定 企业财务角度 支付流向的角度 总成本= 直接成本+运营成本 政府（土地出让金）+其他成本补偿 总费用支出= 总成本+总税收 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿 总销售收入= 开发项目的全部销售收入 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余 企业剩余= 总销售收入-政府所得-非土地成本补偿 “剩余”≠利润 三、总成本构成情况（81个调查项目） 四、总费用支出（25个完成销售的项目） 总费用=总成本+总税收 五、总销售收入流向（25个完成销售的项目） 开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余 附： 一、调查介绍 调研区域 本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。 城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 企业属性 总体中，91.9％的被访开发商为民营企业。 公司规模 总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。 注：各类企业界定 大型企业：年销售额30亿以上 中型企业：年销售额10-30亿 小型企业：年销售额10亿以下 项目规模 总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。 注：项目规模界定 大型：10亿以上销售额 中型：5-10亿销售额 小型：5亿以下销售额 项目业态类别 总体中，77.8％的房地产项目为住宅。 项目建筑标准 总体中，70.4％的项目为毛坯房。 项目进展情况 大部分项目均处于销售中或已完成销售。 城市 项目数量 项目进展情况 北京 7 5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售 上海 30 13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中” 广州 31 6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕 呼和浩特 5 4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中” 青岛 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 苏州 1 尾盘销售阶段 成都 1 规划设计阶段 表：各城市样本量 业态 开工年份 北京 上海 广州 呼和浩特 青岛 西安 苏州 成都 深圳 住宅 2001 - - - - - - - 1 - 2002 1 1 - - - - - 2003 - 4 1 - - - - - 2004 2 9 2 - - - - - 2005 - 7 - 2 - 1 - - 2006 1 5 5 1 2 - - - 2007 - 4 5 - - - - 1 2008