物业管理开展的理论基础.pdf

物业管理开展的理论基础 中国物业诞生与发展并不是象有些人认为的 那样是一个偶然的模仿行为，没有任何理论支 撑。其实正好相反。人类需要它是因为它符合了 人类自身发展的规律，有着一整套理论基础支 撑，如产权理论、委托代理理论、公共选择理 论、价格理论、项目管理理论、社区理论、人才 论、系统论、市场经济理论等等。 第三章目录 • 一、物业管理与产权理论 • 二、物业管理与委托代理理论 • 三、物业管理与公共选择理论 一、物业管理与产权理论 • 1、产权理论基本理论 • （1）什么是产权 – 产权——财产权（也称物权），它指产权所 有者在法律规定的范围内，对其财产享有的 占有、使用、收益和处分的权利。 • （2 ）产权制度是一切经济制度的基础 一、物业管理与产权理论 • 在计划经济时代：住房是国家的，国家 的房产国家管。 房产 生产资料 公有制 （我国社会主义国家性质决定） 房管系统职工 房管局管理国家房产 国家所有 （基层为房管所） 一、物业管理与产权理论 • 在市场经济时代：住房制度改革，住宅 所有权结构变革。 生产资料（工厂、厂房） 房产 生活资料（个人家庭住 产权多元化 宅） 物业管理 应运而生 按市场化运作 国家行政管理不适应 一、物业管理与产权理论 • 1999年9月22 日中共中央十五届四中全会 通过《关于国有企业改革和发展若干重大问 题决定》，明确规定：“建立现代企业制 度，实现产权明晰、权责明确、政企分开、 管理科学；健全决策、执行监督体系。”正 是在产权明晰的情况下，使得老百姓住房产 权自有化、分配货币化、价格市场化、供应 社会化 保证多样化 管理多样化 一、物业管理与产权理论 • 2、住宅小区（楼宇）产权形态表现 – 计划经济时期，住宅楼、住宅小区的产权单 一归国家所有，管理简单。如今市场经济时 期，产权多元化（每个购房者产权归自 己），购房者（业主）之间也形成了一些相 邻、相连物业产权关系。 – 现举例某住宅小区。 一、物业管理与产权理论 110 110 • （1）专有部分 3 4 100 100 – 以图202室为例： 3 4 90 90 – 该单元中户门以内的 3 4 80 80 上、下、左、右、前、后 3 4 70 70 70 70 的房屋构件，如墙、楼面 1 2 3 4 60 60 60 60 的内侧面（含饰面层）围 1 2