世联怡高_房地产综合体项目物业发展定位研究及报告.pdf

商业项目定位分析模型 发展成熟的中低档社 区购物中心 发展期的中档社区综 合超市 商业研究 整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析 零售商家访谈:访谈什么？ 1、发展状况：（1）整体市场现状；（2）拓展 力度；（3）新店分布 2、对区域看法：（1）总体发展情况；（2）消 费客群 3、对本项目的看法：（1）优势；（2）劣势。 分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。 4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及 承受租金。 5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消 费特征、拓展现状、拓展策略 消费者调研，调研什么？ 1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收 入、受教育程度、家庭结构 2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、 消费额、出行（交通工具、出行时间）、频次 3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、 商品、服务 4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、 业态、品牌 写字楼研究 整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析 写字楼评判标准： 序号 指标 优质 普通 1 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 商务区内或商务区边缘地带 位于交通次刚到，公共交通不 2 交通情况 临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式 位置 便捷 周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿 周边物业档次参差不齐，有环 3 周边环境 化 境污染 基本没有绿化，或绿化设施较 4 环境绿化 优秀的软质景观及硬质景观设计 差 空间 5 楼层布局 各楼层及朝向功能布局合理、有层次 缺乏楼层布局主线，缺乏疏导 大开间空间结构形式，可自由分割