“三旧”改造可行性分析以东莞市清溪镇银河市场改造项目为例.docxVIP

“三旧”改造可行性分析一一以东莞市清溪镇银河市场改造 项目为例 庄健1周鸽2 1.东莞市吉规城市规划设计咨询有限公司广东东莞523000 ； 2?广 州名阳建筑设计有限公司 广东广州510000 摘要：改革开放以來，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例， 通过“以地生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房, 形成“村村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。但在经济发展过 程中，“小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近 枯竭，粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。基于现实土地资源困境和二次 工业化的发展要求，结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经 验,广东省委省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》， 对于破解广东发展困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。 关键词：三旧 可行性 博弈 一：“三旧”基本概念 “三旧”改造最早在佛山市推行，2007年，《佛山市人民政府关于加快 推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中提出“三旧”概念；2009年8月广东 省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台，标志着 “三旧”改造政策在广东省正式实施；推行至今，由各地市政府相应发展完善, 并相应出台各类地方管理规定，形成常态化、合理化改造。“三旧”改造是指针 对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，为广东省特有的土地改造模式；是在当 前土地资源供需矛盾口益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途 径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居坏境，提升 居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。 二、“三旧”改造现状情况 改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例，通过 “以地生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房，形成 “村村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。但在经济发展过程中, “小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近枯竭, 粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。基于现实土地资源困境和二次工业化 的发展要求，结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经验，广 东省委省政府提出《关于推进“三|口”改造促进节约集约用地的若干意见》， 对于破解广东发展困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。 以东莞市为例，根据《东莞市城市总体规划（2016-2030）》要求，东莞市 未来15年的发展目标定位为“国际制造名城，现代生态都市”，为实现这一目标， 必须坚持“东莞智造”，积极吸纳高科技公司进驻，利用“腾笼换鸟”政策，置 换出劳动密集型的制造业工厂，淘汰一批高能耗、高污染的低端制造业，已期达 到产业升级转型的目的。但实际情况为，在经济形势整体下行的当下，大部分低 端制造工厂不愿意也无法搬迁转移，改造动力严重不足，产业转型受阻。 三、“三I口”改造可行性分析 在目前“三I口”改造项目具体操作上，大多采用“政府引领、市场改造” 的形式，即政府岀政策，集体（使用单位）出地，市场出钱。按“谁投资，谁受 益”的原则，采用“一地一策”的方案，鼓励各种改造模式并进。包括政府主导 改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造和原土地权利人自行改造等四 种类型，为吸引更多社会力量参与创造了制度条件。但现阶段因“三I口”改造项 目涉及面广，开发周期长、所需资金量大，口容易引发社会不稳定因素，市场对 “三I口”改造热情不高，进度较为缓慢。 “三1口”改造是建立在土地产权基础上的，是对现状“熟地”进行二次 开发的行为。现阶段，土地产权主要集中在政府和村民集体手中，而社会力量（即 开发商）资金量充足，对优质项目需求较大。“三【口”改造可行性，其实可以简 化为政府、村民集体（土地使用权人）和开发商之间的三方博弈，多方面协同, 结合自身发展诉求，最终形成共识。 表一：“三|口”改造博弈方及利益诉求 博弈方 具体代表 利益诉求 政府 促进城市和谐、提升城市综合品质，加大本级财政收入 “三旧”产权者 旧村 村集体，村民 提高人均收入，改善居住环境 旧厂 私有工厂业主 提升营业利润 旧城 城市居民 改善居住环境 商铺所有者 提高租金收入 社会资本 开发商 获得更多的利润 3.1政府方面 政府代表着公共利益，为促进城市有序更新，提升城市综合品质，保障 城市和谐发展，完善相关公共服务设施配套，政府有动力积极推动“三I口”改造 顺利开展实施。以东莞市为例，市政府在审批流程、税费、土地出让金减免返还 等方面做出了巨大让步，更主要的创新体现在在土地供地出让方式上。根据原规 定要求，凡国有经营性和工业用地，无论改造主题是谁，均要入市交易。而“三 I口”改造政策规定，除政府收购储备后再次