XX景观文化MALL物业投资分析报告方案.pdf

三峡广场景观文化 MALL 物业投资分析报告 第一部分 项目概况 三峡广场景观文化 MALL 位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的 核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子 步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的 组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、 文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分 市场环境分析 一、项目区位条件评估 房地产 E 网 / 1、区位条件： 重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是 最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组 团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割， 自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放 碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团 区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域 消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流 倍讯易 / 1 的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点， 亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有 吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了 大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、 银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街 口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政 府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该 区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知 名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消 费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市 中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化 MALL 正位于三角碑商业中心区的核心地段， 其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前 三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街 相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至 西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化 MALL 建成及投入使用，将使三角碑商业中心 区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区 域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力， 也使三峡广场景观文化 MALL 所在地段具有极高的商业口岸价值。 2 、交通条件 三峡广场景观文化 MALL 所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心， 2 道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇 等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他 地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化 MALL 位于 环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交 通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通 行量在每小时 至 万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过 20 万人 次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射 能力，所以对于三峡广场景观文化 MALL 而言，三角碑地段便捷的交通 条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。 3、配套条件 城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件， 它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城 市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施 条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、