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物业管理的经济学分析
引 言
物业管理在我国是一个新兴行业,而从物业管理行业本身来讲,
又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情,在我国的特
殊社会、经济环境下健康、顺利地发展物业管理行业,是一个迫切需
要解决的严峻课题。从物业管理体制在我国的发展实践看,沿海发达
地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快;但从全国范围内来
看,全面推广专业化、社会化、经营型的物业管理体制仍然面临许多
困难。从物业管理的研究看,近年来已有许多有识之士开展了物业管
理体制的研究,一方面总结了许多成功的经验,另一方面也引用、借
鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研 究看,属于实务操作性的
东西较多,而属于基础理论研究的较少。综合实践发展和理论研究两
个方面的需要,笔者认为当前应加强对物业管理的基础理论的分析。
通过这种分析,可以更加深刻地理解物业管理的地位、作用,同时也
为在发展物业管理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答,为
发展中国物业管理的对策研究提供理论指导。事实上,二十年的改革
开放实践证明,任何一个方面改革的现实突破都首先依赖于其理论上
的突破,物业管理当然也不例外。
问题在于就物业管理而言,其基础理论研究到底应该包括哪些内
容,从哪些方面着手进行这种研究。物业管理作为一种现代社会必不
可少的服务业,其发展的历史尚不长。但分析其本身,有几个突出的
特点。其一,物业管理从房地产的再生产循环的过程中看,既要参与
生产、建设阶段,又要参与消费、使用阶段;从物业管理所联系的当
事人来看,既包括开发商、业主、使用人,又包括有关政府部门、具
体的专业服务企业,因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二,物
业管理企业所提供的服务是供给于特定的消费者业主和使用人,
这种服务对象的独特限定范围使其区别于一般企业其产品面对于普
通社会大众的情况。其三,物业管理提供的服务是多样的,其中既包
括有形的管理、修缮、服务,也包括无形的环境、气氛、形象;其中
既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消费的一般服务;也包括那
些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”
性质的独特服务。针对这三个方面的特点,我认为物业管理的基础理
论应包含以下三个方面的内容:
作为物业管理的基础理论,其第一个方面的内容应是从理论上阐
明物业管理作为一个行业其产生、发展的必然性。不仅仅是从现实需
要的方面去佐证,更要从物业管理作为因应现代技术发展和产权制度
安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必然性,并从理论的高度
上去审视物业管理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐
明物业管理作为一个企业其所提供的特殊“产品”—物业管理服务。
这种物业管理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多
功能的经营、管理、服务。这些经营、管理、服务中较独特也是较复
杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服
务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之
间的特殊服务进行阐释分析。基础理论第三个方面的内容则应集中于
物业管理市场环境培育,即市场各行为主体的规范等问题。如物业管
理企业的专业化、规范化建设;业主委员会制度的建设与完善;政府
相关部门与行业组织的效率改善等。
从物业管理基础理论研究的展开途径上看,主要是借鉴理论经济
学的最新进展,用适用于物业管理这个新生事物的基本经济学原理去
构造其理论分析的框架。这些基本原理包括现代产权理论、外部性理
论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、委托—代理理论、
服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理出
发,来对物业管理的基本问题作些初步的分析、探讨。
第一节 物业管理与现代产权、制度理论
经济学是研究资源配置的一门社会科学,但其成功与否则在于其
对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学
分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展
正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批评与修正。这些新进展
的主要方面就是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济
活动中产权、制度的功能,以及它们对一个社会的资源配置与经济增
长所起的作用。在这一节,笔者试图用这些基本的经济学原理来对物
业管理作一番理论上的阐述。
一、现代产权、制度理论简介
(一)产权 b\ML
财产在通常意义上,只是指其物理状态自身。但实际上在更为准
确的理解中,财产是一种权利,是一种操纵该项财产的排他性权利。
抽象地讲,当一个人拥有对另外的人的特权
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