张家港城南商业广场前期市场定位以及物业发展建议报告.pdf

张家港城南商业广场 前期市场定位以及 物业发展建议报告 2007.3 璀璨繁华 光荣梦想 璀璨繁华 光荣梦想 • 璀璨繁华—— • 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 • 光荣梦想—— • 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 报告要解决的问题 商业地产项目如何运作？ 项目所面临的市场如何？ 如何看待深入认识项目？ 项目如何进行整体定位？ 该如何将项目推广出去？ 项目招商工作如何开展？ 报告思路 行业分析 分析市场 准确 周密计划 认识项目 定位 深入执行 挖掘机会 第一部分 商业项目运作分析 第一部分 商业项目运作分析 商业地产行业分析 商业地产深度思考！ 商业地产深度思考！ •是开发商、投资者和经营者三者合一的有机整体 •是一个不可中断的链条 •开发商不能只管卖商铺大赚特赚 • 同时还要为投资者和经营者留下利润空间 • 同时商业地产应该与城市协调发展 •依托城市经营的大环境商业地产才能顺势而为， 取得项目的全面成功！ 一、项目与城市的协调发展 一、项目与城市的协调发展 1、商业地产特征 1、商业地产特征 •商业地产一般都分布在城市最重要地段 •最显眼位置 •代表着城市的形象 2、商业地产作用 2、商业地产作用 •与整个城市的协调统一，为城市增光添彩 •需重视展示地域文化特色 •代表当地地域文化特色的标志性作品 二、必须遵循开发一般规律 二、必须遵循开发一般规律 •城市中心寸土寸金，地价昂贵，折迁补偿、安 置费巨大，开发成本非常高。 •本项目对于成本的控制需科学有效。 2、严格对建设周期的有效控制 2、严格对建设周期的有效控制 •建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险 相当大。 •建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带 来困难。 •本项目开发周期建议严格控制在12个月内。 二、必须遵循开发一般规律 二、必须遵循开发一般规律 •城市中心商业业态多样 •本项目须有自己的市场定位，不必盲目跟风 •树立自己的商业地产开发模式风格 4、要有跨行业整合的能力 4、要有跨行业整合的能力 •商业地产不同于单纯的住宅地产，而具有跨行业的特点 •不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理 者定位 •本项目需牢不可破的树立销售为实、经营为先的发展理念 三、重视项目整体经营 三、重视项目整体经营 1、重视前期策划与规划设计 1、重视前期策划与规划设计 •主要表现在项目的前期策划与规划设计的科学结合 •项目前期不能仅仅是建筑设计师的事，如果与前期相 关市场与营销策划脱节或失去关联性，设计出来的产 品大不了代表设计人员又出了一件作品或建筑艺术品 •本项目的规划设计依据市场调查得出定位结论，同时 集中策划的灵感智慧，运用建筑的技术手段，发挥营 销推广策略共同完成，配合需具有实效性。 三、重视项目整体经营 三、重视项目整体经营 2、有效把握项目的定性与定量 2、有效把握项目的定性与定量 •规模、档次、区域，要根据市场需求而定 •项目在相关市场定位以后，既定大政方