物业管理 第12章 物业服务合同与收费管理.pdf

第 12 章 物业服务合同与收费管理 12.1 物业服务合同 物业服务合同是确立业主和物业服务企业在 物业管理活动中的权利、义务的法律依据。 12.1.1 概述 1.概念 物业服务合同：指物业企业和业主委员会或建设 单位订立的，规定由物业企业提供对房屋及配套设备、 设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维 护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬 的服务合同。 2. 物业服务合同的特征 1） 是建立在平等、自愿基础上的民事合同 2） 是一种特殊的委托合同 3） 是以劳务为标的合同 合同自双方达成一致即告成立， 4） 是诺成合同 无须以物业的实际交付为条件。 是有偿合同 以营利为目的的服务合同。 是双务合同 签约各方均享有权利和义务。 是要式合同 须报物业管理行政主管部门备案。 3.物业服务合同的分类 根据物业性质不同：分为： 居住物业服务合同 经营性物业服务合同 按照物业服务合同签订 的阶段不同，分为： 前期物业服务合同 物业服务合同 12.1.2. 物业服务合同的主体 物业服务合同，是对物业管理提供服务的合 同，其主体一方必须对所管物业拥有所有权，而 只有业主才是物业的所有权人。 建设单位： 成立业主大会前，由建设单位 签订物业服务合同。 业主委员会－－ 必须得到业主大会的授 业主大会的执行机构： 权才能代表业主大会与 物业服务企业签订合同。 是物业服务合同的另一个 物业服务企业： 权利义务主体。 12.1.3 物业服务合同的形式 由于物业管理涉及广大业主的公共利益， 虽然合同可以有书面、口头和其他形式，但 《物业管理条例》（35条）要求物业服务合 同以书面的形式签订。 未签订书面合同，发生纠纷，可按合同法 有关条款处理。 12.1.4 物业服务合同的内容 物业服务合同是物业管理当事人意思表示一 致的产物，因此，合同内容应当由当事人约定。 一般而言，物业服务合同应当具备以下主要内容： (1) 双方当事人的名称和住所 (2) 物业管理区域范围 (3) 物业服务的事项 (4) 物业服务质量 (5) 物业服务费用 (6) 合同期限 (7) 双方的权利义务 (8) 违约责任 (9) 其他事项 12.1.5 物业服务合同的违约责任 1. 继续履行 2. 采取补救措施 3. 赔偿损失 4. 违约金 12.1.6 物业服务合同的变更、解除 1. 物业服务合同的变更 经济环境变化、政策变化均可调整、修改部分条款。 2. 物业服务合同的解除 单方面严重违约并导致守约方难以继续履行合 约时，守约方有权解除合同。 12.2 物业服务收费 12.2.1 物业服务收费概述 1. 物业服务收费的概念及重要性 1) 物业服务收费的概念 指物业服务企业按合同约定