我国房地产市场供求问题与对策研究.pdf

我国房地产市场供求问题与对策研究 一、 绪论 （一）我国房地产供求问题研究背景 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应 制度所取代。自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起，90 年代进入快速发展时 期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资 也得到了迅猛的发展。据统计，自从 1992 年以来，我国房地产开发投资累计已 超过五万亿元，年均增长 20% 以上；城镇人均居住面积由 1992 年以前的 8 平方 米，提高到了现在的 20 平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买 卖，它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动 下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房 地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的 属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制 定了政策依据。1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划 和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当 加快房地产综合开发和住宅商品化进程” 。经济体制改革的进一步深化，有力地 推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高 潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现 出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投 资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其 是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。 这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的 性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发 展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西 部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质 需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制， 1 整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3 万多家， 房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的 房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评 估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业 管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产 业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发， 也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 （二）国内外对房地产市场供求问题的研究状况 纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过 对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研 究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和 指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究 工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上 缺乏广泛性和普遍性。 而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波 动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因 素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究 还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数 字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中 国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产 市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题 时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进 行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需 的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步