天津津滨发展卫南洼项目市场研究及发展报告（5）.pdf

第五篇：产品定位及规划 第一部分：项目整体发展规划与业态组合 一、定位模型引用 1、综合体发展模型建立  综合体——公建业态组合推导模型 公建业态 市场情况 可行性 酒店 会展中心板块内的高端配套酒店将具备良好的市场机会，并且备独特资源的 特色型商务酒店，将在市场中占据优势地位。 大型 城市南部区域经济发达、富人区众多、商圈缺乏，具备发展新兴商圈的市场 Shopping 机遇。整个梅江区域，缺乏辐射力为城市级或区域级的商业设施，特别是市 缺乏高端大型业态丰富的Shopping mall,市场存在机会。 mall 主题商业街 天津市目前并没有被公众所认同的非餐饮主题式商业街，涉及高端文化问题 的商业街区尚属于市场空白 酒店式公寓 在市场价值实现与市场认知度方面，产权式酒店公寓已明显优于小户型 单身公寓，高品质纯正的酒店式公寓产品市场价值显现 5A 级写字楼 　 未来高端商务市场呈现多维度竞争，供应规模增速明显超越需求增 速，市场风险加大；热点商务板块格局将有所演变，城市南部区域并非 重点发展区域 创意型办公 目前天津市内没有集中的创意型办公区域，部基地、创意办公等主题特色型 （loft） 商务物业，具备一定的市场发展机会 总部型写字 目前天津总部型写字楼供应较少，适应不了未来的需求量。 楼  综合体——住宅业态组合推导模型 公建业态 市场情况 可行性 独栋别墅 独栋别墅作为住宅产品中最为高端的类型，与本项目的生态环 境优势相契合，也有利于提升项目高度和利润。 联排别墅 作为目前别墅产品的主要形态，节省用地同时品质较高，符合 项目形象。 洋房 作为另一种较为舒适的建筑形态，定位低于联排别墅，高于普 通住宅，可以对中端客群形成有效导入 小高层普通住宅 分摊部分容积率，提升利润空间，加快销售速度，有利于 现金流的稳定 中高层普通住宅 对噪声形成有效区隔，昭示性强，分摊容积率，有利于快 速回款。 超高层普通住宅 成本较高，容积率不足，不宜建设 