环球置地广场商业部分演示文稿——天津市商业发展概况及现状分析.pdf

环球置地广场商业 部分演示文稿 天津市商业发展概 况及现状分析 －－在商言商 本次演示内容 一、天津宏观商业状况 二、商业地产典型个案分析 三、商铺销售推广模式 四、商业设施对于写字楼的作用 五、招商工作的一般合作模式 六、商业后期营运思路 天津宏观商业发展状况 • 一、商圈分布 商圈总结： 1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。 商圈四个必需 滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈 交通便利性 位于市中心，交通非常便利 与和平路商 位于南京路 ？？ 圈毗邻，交 与大沽路交 通比较便 口，交通非 利。 常便利。 人口聚集度 所处的和平区是天津市中心区域，一直以 紧邻天津老 位于河西、 ？？ 来聚集着众多的人口。 城，这里曾 和平、河东 经聚居着12 三区交界 万人口。 处，可以辐 射到三区居 民。 主力百货店 劝业场、滨 百货大楼、 国际商场、 新世界百 滨江购物广 ？？ 江商厦、中 万达商业广 伊势丹、津 货、家乐福 场、凯旋门 原公司 场 汇广场、 超市 百货 异业聚集度 百货、餐 百货、餐 百货、超 百货、餐 百货、餐 ？？ 饮、娱乐、 饮、娱乐、 市、餐饮、 饮、娱乐、 饮、娱乐、 品牌专卖店 家居等等 娱乐、健身 超市等。 超市等 等等 房和写字 楼。 由于设计年代久远，和平路和滨江道上的 几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商 场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边道路 狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的 道路交通设施，商圈内的百货商场和购物中心 都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于 交通拥堵和停车不便所造成的顾客的交通成本 和时间成本。 法国停车场面积与营业面积之比一般为6:1,美国为5:1, 日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即便是新 建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差 距甚大。 • 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公 司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭 子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的 业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休 憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋 于同质——百货、珠宝和时装，其“异业聚 集”效应大大地弱化。而新的商圈一般都由 百货、超市、时尚影院、星级酒店等购物 和休憩业态组成，大量的休憩业态增加了 商圈的“异业聚